今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)的主要變數(shù)在于三四線城市和房企資金面?！耙欢€城市在下半年包括明年，房地產(chǎn)市場會相對較平穩(wěn)；如果市場出現(xiàn)一些變數(shù)，會出現(xiàn)在三四線城市?！?/span>
自3月以來，調(diào)控深入已持續(xù)四個月有余。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，房價漲幅正穩(wěn)步回落。但關(guān)于房價未來走勢，業(yè)內(nèi)仍有分歧。
原華遠地產(chǎn)董事長任志強的邏輯是，很多城市在限制房價上漲，卻沒有采取有效措施限制地價上漲，從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價上漲還在持續(xù)，這也會影響到住房價格。他認為，從土地供給情況看，地價已經(jīng)成為推動房價繼續(xù)上漲的必要條件。
任志強得出的結(jié)論是，從目前情況看，今年房地產(chǎn)市場銷售從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高。哪怕僅增長1%或者2%仍是歷史新高。
對于這種觀點，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉反駁稱，“‘有生之年看不到房價下跌’（任志強的觀點）肯定是謊言。因為已經(jīng)看到房價下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中國的新建商品房價格約下降了20%，只是此后兩輪價格下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了。未來中國的房子會分化，但房價在未來十年或二十年出現(xiàn)顯著的全國性上漲難度很大?！?/span>
鐘偉認為，今年春節(jié)前，中國的新建商品房價格仍會有一輪顯著下行。
房價走勢分歧
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，房價似乎在支持鐘偉的觀點，保持穩(wěn)步回落。
國家統(tǒng)計局前不久發(fā)布了6月份數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續(xù)5個月回落。6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。
但開發(fā)商的邏輯與任志強保持著高度一致，或許真實地反映了一線市場情況。
龍湖集團副總裁袁春表示，“一線或核心二線城市，會保持相對平穩(wěn)。當然這其中也有限價因素，所以價格不可能漲；另外由于前兩年土地供應不是特別多，所以也不會降。一二線城市在下半年包括明年，房地產(chǎn)市場應該會相對較平穩(wěn)；三四線城市不好判斷。如果中國的市場出現(xiàn)一些變數(shù)，會出現(xiàn)在三四線城市。”
泰禾集團副總裁沈力男也認為房價不太可能下降。他的邏輯是，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度雖然非常大，但市場還是非常不錯的。去年雖然說是房地產(chǎn)大年，但今年上半年房地產(chǎn)市場也有6萬億銷售。從量價關(guān)系來看，房價不會發(fā)生大幅下降。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為判斷房價會否下跌，首先看地價。如果地價不斷上漲，房價不斷下跌，誰會做賠錢生意？所以這個邏輯是說不通的。
下半年變數(shù)
隨著調(diào)控持續(xù)深入，市場真的沒有變數(shù)嗎？
歐陽捷認為，市場存在“局部”變數(shù)。他表示，隨著限購深入，客戶越來越少，開發(fā)商為了搶客戶，不得不采取降價手段。但他認為，降價手段無法持續(xù)。房價有下跌的可能性，但時間不會太長，也不會持續(xù)到明年。
沈力男認為，盡管調(diào)控讓不少企業(yè)感到難受，但市場的推動力和慣性非常大。整體銷售量仍然可能創(chuàng)新高，市場仍然很大，但關(guān)鍵是“你還在不在？你的日子過得好不好？”
袁春的判斷是，市場變數(shù)將發(fā)生在三四線城市。他認為，一二線城市成交量下跌是因為很多城市供應量不足；但三四線城市去庫存特別火這個現(xiàn)象值得關(guān)注。
他解釋道，龍湖會通過二級客戶轉(zhuǎn)化率來判斷市場行情。所謂二級客戶，即到達售樓處的客戶，轉(zhuǎn)化率即其中真正購房的人數(shù)?！斑@個數(shù)據(jù)在今年3月份達到最高點，也就是說來100個客戶，有13個人買房子。但到6月份，已經(jīng)降到了11個?！?/span>
另一個數(shù)據(jù)是客戶到售樓處后多少天完成成交。據(jù)統(tǒng)計3月份約為3.3天，6月是7.6天?！皬倪@個指標看，調(diào)控政策效力已經(jīng)形成，在下半年一定會體現(xiàn)出來。我們只能謹慎地看這個市場。因此今年的變數(shù)是在三四線城市?！?/span>
從歷年調(diào)控規(guī)律看，開發(fā)商資金鏈也是對市場變數(shù)的重要考量。
商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》中稱，2017年中國25個一類行業(yè)中，財務安全狀況最差的是房地產(chǎn)業(yè)；財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企；而在財務安全最差100家公司中，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多，達到23家。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增幅達25.93%；其平均資產(chǎn)負債率為77.26%，去年則為76.55%。
歐陽捷認為，“對于大公司而言，資金成本變化影響不是太大。企業(yè)越大，其實你的資金需要量也越來越大，所以錢永遠是缺的。今年情況是錢少且貴，下半年如果房企有足夠的現(xiàn)金，錢貴和便宜不是最大的問題?！保ㄔ瓨祟}：調(diào)控寒冬下的“變數(shù)”交鋒:房價會否下行?）