9月14日，上海萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。
此前8月上坤、5月華發(fā)均在七寶拿了商辦地。樓板價(jià)方面，從5月華發(fā)25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華發(fā)辦公自持比例為50%，而上坤和萬科分別為100%和80%，綜合來判斷地價(jià)沒有跌。
多名房企人士表示，目前上海的商辦市場處于上揚(yáng)階段，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對于寫字樓經(jīng)濟(jì)有利好，浦西目前比較熱的商務(wù)區(qū)只有虹橋、前灘，因此七寶有機(jī)會成為全新商務(wù)區(qū)。這也是房企愿意拿商辦地的主要原因。
兩個(gè)背離的市場
不過，上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。
據(jù)上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦透露，近期一手房成交量并無太大波動，最近兩周的土地市場卻迎來開閘，底溢價(jià)、底價(jià)成交成為主流，某種程度上穩(wěn)定了市場預(yù)期。但是這種穩(wěn)定背后還是和上半年有差別。從近期推盤的項(xiàng)目來看，去化基本都低于9折，而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當(dāng)前市場還是屬于比較脆弱，如果中途出現(xiàn)任何利空因素，9月可能連正常交易量也達(dá)不到。
綜合上海鏈家、上海中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環(huán)比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右，環(huán)比基本持平，同比減少78.5%。
而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續(xù)受到政策調(diào)控背景下，商辦土地市場熱度升溫。進(jìn)入8月，上海土地成交面積環(huán)比漲101%，成交金額更是漲近500%。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析指出，上海下半年逐漸涌現(xiàn)四類房企拿地手段和方式：國有企業(yè)將旗下土儲盤活；不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平臺公司；打分制導(dǎo)致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機(jī)會較大；中小房企以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”方式在虹橋商務(wù)區(qū)周邊拿地。其他類型企業(yè)比如中小型民企只有通過收并購等方式拿地。
一名業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，目前上海土地市場和住宅銷售市場已經(jīng)是兩個(gè)背離的市場，這只有兩個(gè)原因：一是重點(diǎn)城市的土地作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與貨幣流動性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做強(qiáng)、行業(yè)集中度增加，有土儲才有未來。
房企拿地分化
中估聯(lián)研究總監(jiān)顏莉分析認(rèn)為，上述現(xiàn)象表明，存量房時(shí)代，房企的競爭格局發(fā)生變化。存量房時(shí)代的到來，一方面是土地越來越少，拿地競爭更加激烈；另一方面拿地競爭從“價(jià)格競爭”變?yōu)椤百Y質(zhì)競爭”。
中估聯(lián)數(shù)據(jù)近期的《2017年上半年開發(fā)商布局風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析》報(bào)告顯示，目前開發(fā)商的整體拿地布局上呈現(xiàn)四種風(fēng)格：布局積極型、綜合穩(wěn)健型、開發(fā)激進(jìn)型和綜合保守型。從拿地的優(yōu)勢來看，具備資本優(yōu)勢的大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，如碧桂園和恒大，而具備資質(zhì)優(yōu)勢的地方國企則轉(zhuǎn)向具備政策導(dǎo)向意義的租賃市場。前者屬于布局積極型房企，而后者則為綜合保守型房企。
上述業(yè)內(nèi)人士也指出，未來布局積極型房企必然會在傳統(tǒng)的房企盈利模式下依靠規(guī)模擴(kuò)張獲得利潤，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及“一帶一路”倡議的大背景下，這種模式依然會在較長的一段時(shí)間內(nèi)具有競爭優(yōu)勢。綜合穩(wěn)健型房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)是在全產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行總體規(guī)劃，如萬科、龍湖、旭輝，已開始布局租賃市場、物業(yè)服務(wù)市場。
顏莉指出，綜合穩(wěn)健型房企多為區(qū)域性的房企，如上海地產(chǎn)、雅居樂等，其特點(diǎn)是精耕細(xì)作，而不是大規(guī)模擴(kuò)張。這類房企能結(jié)合地方市場需求，也具備一定的發(fā)展優(yōu)勢。而開發(fā)激進(jìn)型房企目前處境較為尷尬，這類開發(fā)商大多靠價(jià)格競爭拿地，且所拿到的地塊往往是高總價(jià)和高溢價(jià)率的地塊，未來開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)非常大，如果不在戰(zhàn)略上考慮分散投資或者房地產(chǎn)其他產(chǎn)業(yè)鏈的布局，其競爭優(yōu)勢會逐漸喪失，發(fā)展空間也會越來越小。
此外，根據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對我國房企營業(yè)收入的統(tǒng)計(jì)，房企的集中度在不斷提高，今年上半年?duì)I收排名前20的房企的營收占全行業(yè)的比重已經(jīng)超過三成。（原標(biāo)題：上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結(jié)構(gòu)生變)