財(cái)經(jīng)365訊,房地產(chǎn)是一個(gè)依靠高負(fù)債、高杠桿支撐起來的畸形行業(yè)。最后為高杠桿和高負(fù)債買單的人，必定是購房者、股民、銀行儲(chǔ)戶，總之是普通百姓。
1,現(xiàn)在房企都在沖千億、5千億，一刻都不敢松弛，規(guī)模越來越大，看似越來越牛逼，其實(shí)反過來看，規(guī)模越大，反而壓力越大，如果哪一天碧桂園，萬科，恒大業(yè)績不增長了，甚至下降了，怎么辦?今天沖向萬億的巨頭，該提前考慮哪一天不增長的活法了。
2，老實(shí)說，玩住宅，就是干苦力活。簡單的說地產(chǎn)就是6字玩法，即不斷的、不停的“拿地、蓋樓、賣房”，賣完樓繼續(xù)拿地蓋，不像玩商業(yè)，一次投資，終身受益，后期每年收租子，所以，商業(yè)地產(chǎn)是種果樹，年年有，而住宅就是種稻谷，年年都得重新播種，稻田面積越來越大，企業(yè)越來越累。
你可能會(huì)說，那個(gè)時(shí)候會(huì)有規(guī)模效應(yīng)啊，但你不知道還有人均產(chǎn)能，總部瘦身，去大企業(yè)病啊。你看現(xiàn)在的碧桂園人，萬科人，恒大人，哪個(gè)不是“累成狗”?哪個(gè)臉上有點(diǎn)生活味，有點(diǎn)詩和遠(yuǎn)方?
3，郁亮說萬科當(dāng)好農(nóng)民。但哪有坐享5000億收成的農(nóng)民，更大不可承受的風(fēng)險(xiǎn)是：一旦調(diào)控和銀根收緊，收成又跟不上，銷售減緩，前期巨量的債又還不上，就會(huì)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。況且中國房地產(chǎn)就是政策市，誰也無法精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。所以，這個(gè)農(nóng)民不好當(dāng)。所以別看巨頭銷售額4千億，5千億，比如前9月，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負(fù)債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。
4,眾多房企在2016年發(fā)債，那時(shí)發(fā)債成本低，債務(wù)平均2年多就到期了，這也就意味著2018年、2019年還債進(jìn)入高峰期。本身大陸房企資產(chǎn)負(fù)債率就高，而且調(diào)控后的2017年上市房企都很難受，新房比二手房一個(gè)價(jià)，甚至還便宜，賣了虧錢(或微利)，不賣又沒收入，左右為難。而且融資的路，自去年11月份以來融資環(huán)境收緊，去杠桿力度又迅速加強(qiáng)，所以，2018年，房企如果收入不濟(jì)，融資又不暢，巨大債務(wù)就會(huì)成為壓倒房企的最后一根稻草。另一方面，據(jù)說有不少優(yōu)秀房企，留足了資金，準(zhǔn)備2018年，2019年順勢(shì)收購，又一次壯大自己的時(shí)代機(jī)遇。
136家上市房企負(fù)債，高達(dá)6萬億