那么問(wèn)題來(lái)了，欠的這些錢怎么還呢?
今天，過(guò)多的債務(wù)會(huì)將房企和銀行更加緊密的結(jié)合在一起。收益的相關(guān)性增大了，但是風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性也在增大。前些日子對(duì)于房企借貸比較慷慨的銀行，實(shí)際上也把自身的金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)捆綁在了一起。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)為商業(yè)銀行提供了大量開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人抵押貸款等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是商業(yè)銀行非常穩(wěn)定可靠的投資標(biāo)的。因此，商業(yè)銀行往往在房地產(chǎn)業(yè)有集中資產(chǎn)配置的激勵(lì)，銀行會(huì)為了“追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”而選擇放寬貸款條件，實(shí)際上，等于是國(guó)有銀行在用借貸來(lái)激勵(lì)房企的土地開(kāi)發(fā)。
長(zhǎng)此以往，便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。越是欠債越多，就越需要拿更多的土地開(kāi)發(fā)，這樣才能借貸到新的一筆錢，以便用新借來(lái)的錢去還舊賬。
這個(gè)時(shí)候，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)變成了一個(gè)債務(wù)游戲，開(kāi)發(fā)帶來(lái)的巨大庫(kù)存量能不能被市場(chǎng)短期消化，已經(jīng)不那么重要了。拿地開(kāi)發(fā)的資格，現(xiàn)在就等于在賭場(chǎng)拿到籌碼的特權(quán)。
然而，自去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”成為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。受此影響，房市目前的增長(zhǎng)點(diǎn)在于企業(yè)讓利給消費(fèi)者，薄利多銷。
易居研究院在研究了多個(gè)城市樣本以后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的三線城市，庫(kù)存問(wèn)題最為嚴(yán)重，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷售非常滯緩。而目前房企們的主攻目標(biāo)，恰恰就是三線城市，這不是直接往槍口上撞嗎?
這一嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)將在很大程度上影響企業(yè)的盈利能力，地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代隨之結(jié)束。于是這就帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題：在地產(chǎn)業(yè)盈利能力越來(lái)越弱的今天，房企欠的債卻越滾越大，顯然會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而連帶影響到銀行和整個(gè)金融系統(tǒng)。
這是否預(yù)示著，由房企債務(wù)而引起的“大空頭”在不遠(yuǎn)的未來(lái)就會(huì)到來(lái)呢?
現(xiàn)在，銀行系統(tǒng)自身也意識(shí)到了房企債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，紛紛采取收緊信貸的政策。
融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度以來(lái)，超90%以上的中國(guó)境內(nèi)銀行表示目前均面臨額度不充裕問(wèn)題，放款時(shí)間由以往的15天至60天延長(zhǎng)到60天至180天不等，少數(shù)銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務(wù)受理。
除了實(shí)行以上的這些應(yīng)急政策，銀行還有許多別的方法用以消弭、轉(zhuǎn)移其與房企共同的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期為2至4年，由于周期的規(guī)律，這期間房企必然會(huì)遇到流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，影響償債能力。
在過(guò)去，中國(guó)的銀行業(yè)(尤其是中小型銀行)解決這個(gè)問(wèn)題的一貫做法是，透過(guò)表外融資，先向散戶售出高風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品，然后將所得資金貸予外部的基金經(jīng)理，這些基金經(jīng)理再投資于不同的股、債及貸款產(chǎn)品。銀行等于是利用中國(guó)經(jīng)濟(jì)存量中最大的一環(huán)“居民儲(chǔ)蓄”，來(lái)填窟窿，以便繼續(xù)資助那些陷入困境的客戶，主要就是庫(kù)存過(guò)剩、資金不足的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
而現(xiàn)在，備受打擊和監(jiān)管的銀行表外融資之路顯然沒(méi)有以前好走。當(dāng)這條償債的路徑不通時(shí)，通過(guò)股市收割就成為了轉(zhuǎn)移債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為可行的辦法。
“中國(guó)地產(chǎn)第一股”中國(guó)恒大就是典型的例子。恒大的負(fù)債率早在兩年前就達(dá)到314%左右，屬于典型的高負(fù)債企業(yè)。但是，后臺(tái)很硬的恒大能夠通過(guò)民生、平安等銀行發(fā)行永續(xù)債的方法，將企業(yè)債務(wù)轉(zhuǎn)化為權(quán)益項(xiàng)，從而在紙面做低了企業(yè)的債務(wù)，使很多債務(wù)變成“隱形”的。
今年上半年恒大的負(fù)債率因此下降到了240%，為近四年來(lái)最低。這對(duì)于在港股上市的公司來(lái)說(shuō)，顯然有利。（原標(biāo)題：6萬(wàn)億負(fù)債 房企迎來(lái)2018還債"壓力年"）想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！