財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）過去的2017年，北上廣深的不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房屋跌價了。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷空前的調(diào)控，房價在史上最嚴調(diào)控的干預(yù)下剎住了漲勢，北京尤為明顯，從公開數(shù)據(jù)來看，北京2017年11月份二手房成交價格相比3月份高位時的成交價格下跌12.2%;而成交的二手房中，有超過95%的二手房價格是比預(yù)期價格低的。2017年，北京居民購房杠桿率下降至23%，貸款比例明顯下降。
2017年行業(yè)格局也發(fā)生了深刻的變化，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新主線，房屋租賃市場吸引巨頭紛紛加入競爭。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭碧桂園、萬科等發(fā)力住房租賃市場的情況下布局長租公寓，阿里巴巴、京東以及騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也進入房屋租賃領(lǐng)域，建設(shè)銀行也開始布局房屋租賃行業(yè)。
2018年的房地產(chǎn)市場將會怎樣?平安證券年度猜心，在新年來臨之際發(fā)布2018年地產(chǎn)行業(yè)十大猜想。
1、因城施策，調(diào)控延續(xù)現(xiàn)狀
2016年下半年以來，核心城市密集出臺限購、限貸、限價等樓市緊縮政策，2017年延續(xù)政策緊縮政策，3月北京進一步升級為認房認貸，同時以廈門為開端超過多個城市出臺 2-5年的限售政策。展望2018年，預(yù)計2018年差別化調(diào)控將延續(xù)，但考慮調(diào)控已漸見成效，大幅加碼概率較小，基于以下四點理由:
第一，十九大報告進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議均強調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性;
第二，2017年九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快収展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設(shè)完成之前，仍需要調(diào)控換取時間;
第三，盡管經(jīng)濟下行壓力仍在，但短期工業(yè)增加值增長仌相對平穩(wěn);
第四，2017年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現(xiàn)不同程度降溫，調(diào)控已逐見成效，同時住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”，未來進一步大幅加碼概率亦不大。
2、租賃用地供應(yīng)有望逐步放量
中央經(jīng)濟工作會議明確提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購幵麗的住房制度。要収展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機極化住房租賃企業(yè)發(fā)展。在此政策基調(diào)下，2017年主要城市已出臺未來三到五年的供地計劃，租賃用地占比普遍在30%左右，預(yù)計2018年租賃用地供應(yīng)有望逐步放量。
基金君在此換成白話暢想，租賃用地供應(yīng)增多，意味著住宅用地將減少，核心城市的一手商品房或?qū)p少，在中國的傳統(tǒng)觀念里有房才算安家立業(yè)，人口凈流入城市的二手房市場或?qū)⒕o俏。
3、資金面中性偏緊，壓力點或在下半年
2016年年底以來，資金面持續(xù)收緊，2017年 4月 25日政治局會議就“維護國家金融安全”主題進行集體學習，并提出維護金融安全 6項任務(wù)，體現(xiàn)了自上而下對防范金融風險的高度重視。金融去杠桿背景下，實際利率持續(xù)攀升，2017年 11月全國首套房按揭利率平均達 5.36%，連續(xù) 11個月攀升。從M2增速來看，前 11月 M2增速同比增長 9.1%，較2016年全年下降2.2個百分點，增速持續(xù)收窄。
短期來看，市場利率仍有望延續(xù)高位。從國際環(huán)境來看，2015年 12月美聯(lián)儲加息25個基點，正式步入加息周期;2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美國持續(xù)加息將制約國內(nèi)流動性松動空間。從國內(nèi)環(huán)境來看，銀行同業(yè)存單發(fā)行利率普遍超過5%，十年期國債亦到達近 4%的高位，成本端抬升制約按揭利率下行空間。
極端情況下，行業(yè)資金壓力點或在下半年。展望 2018年，中國經(jīng)濟工作會議強調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，預(yù)計貨幣政策難有大幅松動。根據(jù)測算，2018年下半年將步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論収行利率還是難度均超過以往，部分房企或難以實現(xiàn)以新債償還舊債。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若 2018年上半年銷售超預(yù)期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。
4、銷售中樞下行，一二線好于三四線
在限價依舊嚴格、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下，預(yù)計越來越多開發(fā)商將選擇接受政府指導(dǎo)價推盤。加上一二手價格倒掛，推盤上升或?qū)?018年一二線城市銷售企穩(wěn)甚至略有回升。銷售中樞下行，預(yù)計下降5%。中性假設(shè)下，預(yù)計2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國商品房銷售面積整體同比下降5%。