財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）現(xiàn)在，很多三四線城市的房價(jià)還在上漲，但是在房地產(chǎn)“嚴(yán)調(diào)控”的大背景下，這些城市房價(jià)還能不能繼續(xù)上漲?
去年末，《真話財(cái)經(jīng)》就寫過《三四線房價(jià)在上演最后瘋狂，別當(dāng)「接盤俠」》，最近海通證券分析團(tuán)隊(duì)發(fā)布的報(bào)告稱，三四線城市不具備長期上漲的基礎(chǔ)。
報(bào)告稱，三四線城市房價(jià)大漲的真相是棚改貨幣化。而人口仍流向一二線，未來三四線人口仍將流出，其房價(jià)不具備長期上漲的基礎(chǔ)。
現(xiàn)在，三四線消費(fèi)好于一二線的背后是房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城，未來將受累于房價(jià)上漲的擠出效應(yīng)而放緩。
在一線城市嚴(yán)格控制人口的情況下，三四線城市是否會(huì)出現(xiàn)人口回流?房價(jià)上漲是否有所支撐?消費(fèi)升級是否正在進(jìn)行?
01、人口流動(dòng)的真相
回答這些問題的第一步，首先需要弄清三四線城市是否出現(xiàn)了人口回流。
真實(shí)情況是，人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。
按照統(tǒng)計(jì)局的劃分，將城市分為一線城市、二線城市和三四線及以下城市。
根據(jù)常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。
但一二線城市之間出現(xiàn)分化，一線人口流入放緩而二線人口流入加劇。
2017年一線城市的常住人口增速下降至1.4%，盡管二線城市2017年數(shù)據(jù)還未完全公布，但是從趨勢來看，人口流入呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。這說明，二線城市承接了一線城市的人口流出。
一線城市的人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，北京和上海的常住人口在2017年雙雙出現(xiàn)負(fù)增長，而廣州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增長。
近年來，上海和北京不斷提高落戶條件，而廣州和深圳放寬人才落戶限制，兩者的區(qū)別恰恰說明人口流入放緩與行政控制人口相關(guān)。
但是在一線嚴(yán)控人口的情況下，人們并沒有選擇回到家鄉(xiāng)，而是轉(zhuǎn)投二線城市懷抱。
面對一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時(shí)機(jī)，競相出臺(tái)優(yōu)惠政策以吸引人才落戶。
例如，長沙和成都出臺(tái)了先落戶后就業(yè)的政策，本科及以上畢業(yè)生憑借畢業(yè)證就可以辦理落戶;而南京、杭州、長沙等地還為符合條件的應(yīng)屆生提供了各項(xiàng)補(bǔ)貼。
當(dāng)然，除了優(yōu)惠政策以外，二線城市的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展也是人口持續(xù)流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武漢為首的強(qiáng)二線城市的人口增速要明顯快于西部和北部的弱二線省會(huì)城市。
少數(shù)三四線城市人口出現(xiàn)流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得部分周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，例如昆山市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達(dá)到4.6%。
另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老的情況，例如廣元、信陽和永州。
但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國平均增速，意味著整體來看人口在流出。
根據(jù)海通證券對160個(gè)三四線及以下城市的統(tǒng)計(jì)，2010年-2016年常住人口增速高于全國人口平均增速的城市僅有63個(gè)，其中人口增速超過1%城市僅有5座。
展望未來，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。
根據(jù)十三五規(guī)劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設(shè)定的2020年人口上限，而深圳的人口增長空間也不大。
預(yù)計(jì)未來，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢中期不會(huì)發(fā)生改變。
在一線嚴(yán)控人口的情況下，未來年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。因此，三四線城市的人口流出現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)。
02、房價(jià)上漲的真相
盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房價(jià)全面上漲是事實(shí)。
2016年以來，一線城市房價(jià)率先上漲，隨后二三線城市接棒，而隨著調(diào)控政策的逐步落地，一二線城市房價(jià)增幅開始放緩。
但是三四線城市房價(jià)仍然維持12%左右的漲幅，特別是部分三四線城市下屬的縣級城市也出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的情況。
既然三四線城市并沒有出現(xiàn)持續(xù)的人口回流，那么是什么導(dǎo)致了這兩年房價(jià)的快速上漲?
實(shí)際上，人口對房價(jià)的影響屬于長期變量，而房價(jià)短期的大幅增長與三四線城市的棚改貨幣化密不可分。
棚戶區(qū)改造從2005年就啟動(dòng)了，但是貨幣化安置是2015年才開始實(shí)施。棚改貨幣化的提出本身就是為了幫助三四線城市去庫存。
貨幣化安置指的是由央行給國開行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款，支持國開行向地方政府的棚改工程提供資金，然后地方政府支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用此款購買本地的新建住房，隨后政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。
在這一個(gè)過程中，資金從央行流出，經(jīng)過國開行和地方政府最終為拆遷居民提供資金，這一做法消化了本地庫存，但在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。
在房價(jià)上漲的過程中，部分在一二線城市工作的人們，盡管沒有回到家鄉(xiāng)工作，但是面對一二線高企的房價(jià)和家鄉(xiāng)不斷上漲的房價(jià)，兩相比較也選擇了在家鄉(xiāng)購房。
此外，還有部分非拆遷居民，看著上漲的房價(jià)選擇加入購房大軍用于投資。因此，可以說本輪三四線城市房價(jià)的上漲由棚改貨幣化引起，隨后又因漲價(jià)憑空制造了部分投資性的購房需求。
那么，未來三四線城市的房價(jià)還有進(jìn)一步的上漲空間嗎?
要判斷房價(jià)的中長期趨勢，還是需要回到人口的問題上來。
根據(jù)海通證券對31個(gè)城市的分析，房價(jià)與人口長期存在明顯的正相關(guān)性，只有人口長期流入的城市，其房價(jià)才有長期上漲的空間。
前面的分析已經(jīng)得出未來三四線城市整體是處于人口流出的狀態(tài)，當(dāng)然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長幅度也遠(yuǎn)小于一二線城市。
這說明相比于一二線城市來說，三四線城市整體不具備房價(jià)長期上漲的基礎(chǔ)。
盡管三四線城市中大量農(nóng)村進(jìn)城人口會(huì)帶來本地新增需求，但是近幾年房地產(chǎn)銷售規(guī)模增長過快。
前面已經(jīng)提到，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三四線城市的農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移為城市人口。他們或因?yàn)椴疬w安置進(jìn)城生活，或因?yàn)樽优髮W(xué)進(jìn)城購房，或因?yàn)樽非蟾玫纳瞽h(huán)境遷入城中。
但是，在城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加保持穩(wěn)定的情況下，三四線城市的房地產(chǎn)銷售面積卻逐年抬升，這說明近幾年的房地產(chǎn)銷售實(shí)際上透支了未來很長一段時(shí)間的購房需求，以短期非常規(guī)需求支撐的房價(jià)上漲難以維系。
