03、消費(fèi)增長的真相
盡管三四線城市的人口沒有回流，但三四線城市的總消費(fèi)增速卻遠(yuǎn)高于一線城市，甚至在近兩年超過二線。
2012年以來，一線城市的消費(fèi)增速出現(xiàn)明顯下滑，社會消費(fèi)零售總額同比增速從12%持續(xù)下降到2017年的7.3%。
相比之下，二線城市和三四線及以下城市的消費(fèi)增速下降幅度較小，2016年和2017兩年三四線城市消費(fèi)增速還出現(xiàn)了反彈。
不同城市之間消費(fèi)的差異實(shí)際上與房價(jià)高低相關(guān)，而非人口變化。
房價(jià)對消費(fèi)存在財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，在房價(jià)處于較低水平的時(shí)候，房價(jià)上漲會增加居民的總資產(chǎn)，并促進(jìn)消費(fèi);而在房價(jià)處于較高水平時(shí)，房價(jià)上漲往往會增加居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)和居住開支，從而擠出消費(fèi)。
目前來看，房價(jià)上漲對三四線城市的財(cái)富效應(yīng)更明顯，而對一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯，這或許能夠部分解釋不同城市消費(fèi)差異的現(xiàn)象。
根據(jù)海通證券對包含一二三線的45個(gè)城市2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房價(jià)收入比較高的城市，房價(jià)上漲1%只會帶來消費(fèi)增速上漲0.2%;而對房價(jià)收入比較低的城市，其房價(jià)上漲1%會帶來7.9%的消費(fèi)增速。
同時(shí)，前面提到城鎮(zhèn)化的推進(jìn)為三四線城市帶來了大量新的城鎮(zhèn)居民。2017年我國農(nóng)村居民人均消費(fèi)為11000元，而城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)24000元，城鄉(xiāng)消費(fèi)支出的差別一方面來自收入的差別，另一方面也與生活環(huán)境相關(guān)。
農(nóng)村居民入城之后，隨著生活方式和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)規(guī)模會擴(kuò)大，這也是當(dāng)前三四線城市消費(fèi)增長較快的另一因素。
因此，在三四線城市并沒有出現(xiàn)明顯人口回流的情況下，房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城才是三四線城市消費(fèi)強(qiáng)勁增長的真正原因!
那么消費(fèi)增長的故事是否還會延續(xù)?
隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三四線城市的消費(fèi)提升還有一定空間。目前我國城鎮(zhèn)化率僅為58%，相比與發(fā)達(dá)國家還有很高的上升空間，因此，未來農(nóng)村居民入城的趨勢不會改變。
但是本輪房價(jià)上漲對三四線城市消費(fèi)的擠出效應(yīng)在未來將逐步強(qiáng)化。經(jīng)過2016-2017年的上漲，部分三四線城市房價(jià)收入比已經(jīng)超過不少一二線城市。
同時(shí)，本輪房價(jià)上漲周期中，三四線城市居民也出現(xiàn)加杠桿買房的現(xiàn)象，導(dǎo)致居民負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大。
一線城市的消費(fèi)增速下滑部分原因就在于住房相關(guān)支出對其他消費(fèi)的擠出，而隨著三四線城市房價(jià)上漲，未來高房價(jià)對消費(fèi)的抑制情況也終將在三四線城市上演。
04、結(jié)論：房價(jià)上漲不可持續(xù)，消費(fèi)增速下滑
基于前面的分析，可以發(fā)現(xiàn)三四線城市并沒有出現(xiàn)人口回流，而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)一定程度增加了購房和消費(fèi)需求。
未來人口流出三四線城市的趨勢不會改變，而城鎮(zhèn)化仍會推進(jìn)。但是近幾年銷售增長透支了住房需求，在沒有人口長期流入的基礎(chǔ)上，未來三四線城市房價(jià)上漲不可持續(xù)。
而本輪房價(jià)上漲過程中，三四線城市居民也存在加杠桿的情況，盡管城鎮(zhèn)化和收入提升將促進(jìn)三四線消費(fèi)增長，但不斷上漲的房價(jià)將對消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用，未來三四線城市消費(fèi)增長會有一定程度放緩。
未來，三四線城市的房價(jià)回落將對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的向下壓力。一旦房價(jià)不再上漲，目前透支的購房需求將在未來很長一段時(shí)間導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)供需失衡，壓制房地產(chǎn)銷售。
由于房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資，未來三四線城市的地產(chǎn)投資將出現(xiàn)回落，帶動我國房地產(chǎn)總投資下降。
| 本文來自海通證券首席宏觀分析師姜超、分析師宋瀟，原標(biāo)題《人口流出下的房價(jià)上漲和消費(fèi)增長——理順三四線城市人口、房價(jià)與消費(fèi)》，真話財(cái)經(jīng)做了刪減。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請關(guān)注財(cái)經(jīng)365！