一杯陳年烈酒，一段南北往事。
初相見，我與你，各自不同。
多年后，你與我，殊途同歸。
1st
前幾天，有朋友開玩笑說，開發(fā)商取名字太沒創(chuàng)意了，就拿名字相似的公司來說，萬科、萬達是一組，中海、中糧、中梁是一組，金地、金科是一組，綠地和綠城是一組，華遠和華潤是一組，融創(chuàng)、融僑、融信是一組，陽光城和陽光100是一組，建業(yè)和建發(fā)是一組......
盡管他只是在說些玩笑話，但這話卻成功引起了我的好奇心：在房地產(chǎn)行業(yè)里，有沒有真正意義上的兄弟房企呢？
有，當然有。如果論創(chuàng)始人之間的親密關(guān)系，業(yè)內(nèi)最有名的“兄弟企業(yè)”，莫過于融信和正榮了。
但是，如果論及企業(yè)運維、拿地風格和產(chǎn)品營造這些具體的細節(jié)，業(yè)內(nèi)相似的企業(yè)恐怕不多——
比如我之前寫的《殊途同歸：碧桂園與華夏幸福的兩條路》以及今天要寫的融信與融創(chuàng)。（關(guān)于融創(chuàng)，請見我的這篇《融創(chuàng)之謎》）
為什么呢？從2017年銷售額來看，融信與融創(chuàng)一樣，同比2016年均是翻倍增長。
事實上，從業(yè)績“暴走”現(xiàn)象上，我們就可以感受到兩家房企相同的性情。在2010年以前，融創(chuàng)初露崢嶸，融信還在百強以外；2011年，融信和融創(chuàng)均首次入選百強，其中融信位列第75名，融創(chuàng)直接殺到第18名；2017年，融創(chuàng)排名全行業(yè)第4，融信也已位居百強榜單的第22名。不僅如此，2018年3月，融信獲得由中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)測評中心共同權(quán)威頒發(fā)的“2018中國房地產(chǎn)百強企業(yè)—成長性TOP10”，并至少坐擁2000萬平的高價值土儲，足夠支撐2-3年規(guī)模性開發(fā)。
在競爭激烈的樓市，融信和融創(chuàng)能夠在短短幾年之內(nèi)，做大為全國性品牌，跨越至少50個“前輩”，確實難得。
但更為難得的是，這兩家房企在拿地風格、產(chǎn)品營造和企業(yè)運營文化三方面，非常相似，就算有區(qū)別也僅是些許不同，堪稱“北融創(chuàng)、南融信”。
2nd
先來說說拿地。
我們知道，融創(chuàng)，最早發(fā)家于京津，然后南下，重倉重慶、江浙、鄭州、武漢等城市。
而融信，則發(fā)家于福建，然后北上，重倉江浙、鄭州、西安、阜陽等地，逐漸將項目拓展至全國各地。
從銷售合約占比看，相比福建老家，融信在杭州和上海區(qū)域反倒占了大頭，約220億的銷售額占了集團2017全年銷售額的44%。在福州、廈門、漳州三個區(qū)域的銷售額為150億，僅占總銷額的30%。
▲融信2017年銷售額各城市占比示意圖
不論是南下還是北上，對于這兩家企業(yè)，很多人第一反應，就是“兩融”都喜歡搶核心地塊，甚至不惜高溢價拿地王。
在這方面，融創(chuàng)最出名的兩個例子，一個是2008年樓市寒冬的時候，在海淀西北旺高達7000一平米買了一塊地，當時這塊地周邊的房價不過一萬一平米，后來這塊地做成了西山壹號院；在2013年，融創(chuàng)以7.3萬每平的價格拿下農(nóng)展館地王，震驚全國，后來這塊地做成了北京壹號院。
而對于融信，這主要發(fā)生在2016年，融信在上海靜安110億，擊敗了包括保利、萬科一大堆龍頭房企,當然后續(xù)萬科入股靜安項目，占股50%。
然而與大家認知不同的是，雖然包括靜安項目在內(nèi)的少數(shù)幾塊地確實高價，但融信整體土儲價格并不高，土地成本僅為6568元/平米，房屋售價2.1萬/平米。
盡管從目前來看，融信的項目都是精準布局在核心城市的核心區(qū)域，如杭州錢江世紀城，看起來拿地價很貴，但真實溢價率遠沒有達到“高”標準。
▲融信的土儲情況，超過80%貨值均位于上海、杭州、廈門、福州這些一二線城市核心區(qū)域。在克而瑞發(fā)布的最新房企貨值榜單中，融信以5301億貨值位列榜單17位。
與之相對應的，融創(chuàng)作為豪宅房企的龍頭，雖然多數(shù)項目是布局在一二線核心區(qū)域，其銷售單價是全國最高，但細算起來，其拿地樓面價其實也不高。
為什么會這樣？因為融信、融創(chuàng)的策略是在低溢價拿地窗口期大量拿地、增加土儲，等到開盤時市場上揚，拿的地相比市價也就不算貴了。
這種拿地方式，需要兩家企業(yè)高層擁有極強的市場預判能力。例如融信在杭州拿地，預判到2016年G20會大火，因此G20之前重倉杭州。這樣做的結(jié)果是，雖然融信在杭州的拿地總金額不是第一就是第二，但跟G20之后的房企相比，融信拿地的均價和溢價率連前十都沒進。
再比如融信良渚項目，當時杭州地鐵二號線尚未完全展開，而融信看準了這個地鐵沿線區(qū)域的升值潛力，以區(qū)區(qū)5000多每平的價格拍下了地塊，隨著地鐵二號線的二期、三期逐步建設(shè)，現(xiàn)在這個地塊周邊的樓面價，已經(jīng)漲到2萬每平。
而從整體來看，融信和融創(chuàng)除了拿地策略相同，拿地方式也十分類似，都不滿足于土拍的尋常路。
以融信為例，除了正常的土拍，融信還傾向?qū)ふ覂?yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略合作伙伴合作開發(fā)項目，比如萬科、碧桂園、保利、融創(chuàng)。光是在上海、南京，融信就有至少十個合作項目。通過合作，融信得以強強聯(lián)合形成互補，在土地市場上借助合作方的議價能力、資金和品牌優(yōu)勢，以較低成本拿到好的地塊。
除了合作開發(fā)之外，融信還有意加大并購力度。并購的好處在于，能夠?qū)⒊杀究刂圃诤侠硭?、快速放大?guī)模。但并購也有壞處，它需要消化很多“地雷”，容易拖慢項目開發(fā)節(jié)奏，所以，融信并購項目，將風險考量放在第一位。2017年，融信以29億元并購同等規(guī)模房企海亮集團旗下30余個項目的55%股權(quán)，為集團新增低成本土地儲備逾500萬平方米，融信自此成為業(yè)界矚目的并購翹楚。
至于融創(chuàng)以非常規(guī)方式拿地，就更不用說了。以并購綠城為開端，融創(chuàng)最近幾年一直都是通過并購獲得儲備。
對于專注于高端精品快周轉(zhuǎn)的融創(chuàng)來說，應對周期最好的策略就是盡可能獲得多的低成本土地。這也是為什么融創(chuàng)一定要吃下萬達那么多土地，因為確實太便宜了。
有了這些低成本的土地，周期來了也不怕，同樣價格的房子，別人是虧本賣，融創(chuàng)、融信因為有品牌、有樓面價低成本優(yōu)勢，反而還有得賺。
▲2017年品牌房企銷售與拿地情況對比
由此，在拿地風格上，無論是拿地方式還是拿地結(jié)果（項目布局），融信跟融創(chuàng)都比較相似。
唯一有些不一樣的地方，是融創(chuàng)并購之后，喜歡換上自己人，這導致了很多項目并購失敗，如綠城、佳兆業(yè)；而融信并購，則比較理性包容，對于原有的領(lǐng)導班子一般不會動。如成功并購海亮地產(chǎn)后，原來的海亮人依舊在職，可見其包容性。
3rd
