文/馬蘭
自2016年的“9.30新政”實(shí)施以來(lái)，中國(guó)房市到如今已進(jìn)行了5輪調(diào)控。調(diào)控之下，卻是怪象頻出，房?jī)r(jià)居高不下，剛需卻依然沒(méi)有得到滿(mǎn)足。
今年，“搖號(hào)”成了樓市的關(guān)鍵詞。杭州發(fā)布實(shí)施搖號(hào)政策之后，西安等城市也跟上了搖號(hào)步伐，從一二線(xiàn)到三四線(xiàn)，搖號(hào)成了新政策。但由此引發(fā)的“房號(hào)”灰色交易也讓剛需買(mǎi)房者更加艱難。
與此同時(shí)，各大城市推出人才落戶(hù)政策，加劇了供不應(yīng)求的局面。據(jù)易居研究院，百城住宅庫(kù)存同比連跌32個(gè)月，杭州住宅庫(kù)存僅277萬(wàn)平米。房地產(chǎn)去庫(kù)存，加上人才引進(jìn)，僧多肉少當(dāng)然導(dǎo)致買(mǎi)房變難。
相比于重點(diǎn)城市，發(fā)展重心海南的房子更是有價(jià)無(wú)市。即便你是人才，在海南你也買(mǎi)不到房。
根據(jù)海南政策，非海南戶(hù)籍在海南限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房者，需提供在海南累計(jì)60月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；未限購(gòu)區(qū)域，需累計(jì)繳納24個(gè)月以上。非本省居民買(mǎi)房，首付款比例不得低于70%。購(gòu)買(mǎi)住宅后，須在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。
這樣的政策絕了所有人的海南夢(mèng)，進(jìn)不去的“瓊樓”只能是海市蜃樓。
只是，海南買(mǎi)房真的不可能了嗎？
賈躍亭告訴我們，有戲！
建個(gè)公司買(mǎi)房去
老賈去年丟盔棄甲跑到美國(guó)，連老婆都抵押在國(guó)內(nèi)，看起來(lái)很狼狽，但現(xiàn)在還不是在洛杉磯豪宅里活得美滋滋。
在Rancho Palos Verdes小鎮(zhèn)上，賈躍亭的豪宅面向天清海闊的太平洋，享受著常年20℃的新鮮海風(fēng)。居住面積總計(jì)700平方米，有六個(gè)臥室，七個(gè)洗手間，還有奢侈的游泳池和療養(yǎng)中心，市場(chǎng)對(duì)其估價(jià)在八百五十萬(wàn)美金。
這套房子產(chǎn)權(quán)所有人并不是賈躍亭，而是一家名叫Ocean View Drive Inc.的公司，而賈躍亭是這家公司的唯一控股人。這家公司名字就直白地說(shuō)是海景驅(qū)動(dòng)，坐落在海邊，享受無(wú)敵海景，再造造法拉第，不僅是賈躍亭現(xiàn)在生活的寫(xiě)照？
這家公司成立后的第三天就購(gòu)買(mǎi)了這一處房產(chǎn)，然后就沒(méi)有半點(diǎn)商業(yè)活動(dòng)。
不得不說(shuō)，賈躍亭高招。以公司名義在美國(guó)買(mǎi)房，首先就把房產(chǎn)帶來(lái)的負(fù)債都加到了公司頭上，把個(gè)人摘了干凈。Inc.即為股份有限公司，按照法律規(guī)定，股東只對(duì)公司付有限責(zé)任，萬(wàn)一因?yàn)檫@房產(chǎn)倒閉，債務(wù)也不算是股東的責(zé)任。
頂破天把房子收回法拍。
公司買(mǎi)房靠譜嗎？
說(shuō)實(shí)話(huà)，有風(fēng)險(xiǎn)。
公司名義買(mǎi)房第一個(gè)可能性就是公司破產(chǎn)，你的房子就會(huì)被視同公司財(cái)產(chǎn)而被法院收回。
其次絕大多數(shù)公司購(gòu)房都要求全款，這么一來(lái)，面臨的資金壓力勢(shì)必加大。
第三就是高額的稅費(fèi)。企業(yè)持有房產(chǎn)，每年需繳交房產(chǎn)稅，除此外還有增值稅、土地增值稅和印花稅。如果再進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?strong style="margin: 0px; padding: 0px;">還需承擔(dān)企業(yè)所得稅。
假設(shè)你在上海要買(mǎi)一套價(jià)值500萬(wàn)的房子（約100平米），持有一年后，以600萬(wàn)賣(mài)出。你用公司名義買(mǎi)的話(huà)，需要多支出房地產(chǎn)稅一年4.2萬(wàn)和土地使用稅2000元。
再次轉(zhuǎn)賣(mài)還需要多付出10萬(wàn)的所得稅。
而上述這種情況還只存在于假設(shè)，畢竟現(xiàn)實(shí)中你需要擔(dān)心的稅費(fèi)只會(huì)更多，不會(huì)減少。
當(dāng)然有人提出轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)來(lái)規(guī)避賣(mài)出時(shí)高昂的稅費(fèi)。但這個(gè)對(duì)你有利的方法，對(duì)買(mǎi)房來(lái)說(shuō)就未必吸引人。
身為公司財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)、股權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須通過(guò)公司大小股東的同意；即便像老賈那樣是唯一控股人，你還要擔(dān)心買(mǎi)方愿不愿意接手你的公司和你房產(chǎn)每年要繳納的稅費(fèi)。
還有一點(diǎn)，你用公司名義買(mǎi)的房子，可就失去了為小孩上學(xué)提供擇校機(jī)會(huì)的屬性，不過(guò)苦中作樂(lè)想一想，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房也不保障擇名校了。
如果，你是一個(gè)有很多錢(qián)、不在乎稅費(fèi)、用于自住的買(mǎi)房者，借個(gè)公司殼子的確給了你買(mǎi)房的機(jī)會(huì)。
能賺？血虧？
不過(guò)，有買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，當(dāng)然不能錯(cuò)過(guò)。只是這買(mǎi)賣(mài)的時(shí)間點(diǎn)，有時(shí)候決定了你會(huì)賠還是賺。
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，中國(guó)一季度絕大城市房?jī)r(jià)還是保持上漲的趨勢(shì)，北京的平均每平方米房?jī)r(jià)最高，達(dá)到63344元每平米，而貴陽(yáng)的平均環(huán)比增速最大，達(dá)到每月上漲4.35%的水平。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)；數(shù)據(jù)整理：葉檀財(cái)經(jīng)）
根據(jù)數(shù)據(jù)，葉檀財(cái)經(jīng)建立了模型進(jìn)行測(cè)算。在現(xiàn)有房?jī)r(jià)和增速的基礎(chǔ)上，假設(shè)所有城市的土地增值稅僅為增值部分的三成，土地使用稅按最高稅率：每平米30元計(jì)，我們得到了20個(gè)城市持有后賣(mài)出的盈虧。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)；數(shù)據(jù)整理：葉檀財(cái)經(jīng)）
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)；數(shù)據(jù)整理：葉檀財(cái)經(jīng)）
這兩張表告訴我們，短期持有賺差價(jià)，用公司名義買(mǎi)房虧的可能性更大！
而且加上手續(xù)的復(fù)雜性和每年繳交的稅，你比個(gè)人買(mǎi)房永遠(yuǎn)要多花錢(qián)，多費(fèi)力。
不過(guò)，回到我們之前的美好愿望——海南買(mǎi)房。
公司買(mǎi)房的漏洞，我們有了；全款買(mǎi)房的錢(qián)，假設(shè)你有了；在?？谫I(mǎi)一套200㎡的大別墅，只要你持有超過(guò)4個(gè)月，你就賺到了。
你還能在這4個(gè)月享受無(wú)敵海景和無(wú)數(shù)的椰子，好像是筆不虧的買(mǎi)賣(mài)。
感謝老賈，提供暗道，為我們的海南樓市添磚加瓦。
你心動(dòng)了嗎？(來(lái)源：葉檀財(cái)經(jīng))
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