北京土地住房齊放量 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至？

　　6月30日，據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京今年合計(jì)居住類(lèi)面積供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了223萬(wàn)平米，是2016年供應(yīng)量的3倍。

　　與此同時(shí)，北京市住建委近日出臺(tái)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可新規(guī)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，形成實(shí)際供應(yīng)。其中，北京住建委公示了161個(gè)拿地未開(kāi)工項(xiàng)目和228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目。按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在公開(kāi)信息上給出的測(cè)算數(shù)據(jù)，拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷(xiāo)售的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次政策則有望加快部分在途房源的供應(yīng)量。這樣能夠在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。

　　土地開(kāi)閘大放量

　　土地供應(yīng)不足一直是業(yè)界認(rèn)為北京樓價(jià)暴漲的根源之一，不過(guò)，今年以來(lái)，北京一直在開(kāi)閘大放量。

　　6月30日，據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊，其中最貴地塊48.4億，最大建設(shè)用地面積8.2萬(wàn)平米，6宗地塊總價(jià)為182.4億，總建設(shè)用地面積37萬(wàn)平米。

　　6宗地塊分別是海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)翠湖科技園2宗、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)2宗、懷柔鎮(zhèn)張各長(zhǎng)村2宗。總起始價(jià)182.4億。

　　在2017年1月-6月北京合計(jì)公示56宗經(jīng)營(yíng)性用地中，北京6月份公示 21宗經(jīng)營(yíng)性用地，總起始價(jià)達(dá)502.6億元，達(dá)到2017年上半年之最。

　　北京市4月7日發(fā)布的新供地計(jì)劃提出，2017年住宅用地供地計(jì)劃為1200公頃，這一指標(biāo)是年初計(jì)劃的兩倍。以往北京供地計(jì)劃完成率較低，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照目前趨勢(shì)，北京市將按時(shí)按量完成計(jì)劃供地。

　　值得注意的是，近期北京市出讓宗地均限定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí)，近期出讓宗地還設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

　　其中，6月27日北京推出的5宗地塊甚至有位于東城區(qū)的。這距離上次東城區(qū)再出住宅用地已經(jīng)時(shí)隔五年。招拍掛資料顯示，這宗東城區(qū)用地是本市推動(dòng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”以來(lái)位置最好的地塊之一，同時(shí)，該處地塊地上建筑控制規(guī)模約為7.36萬(wàn)平方米，其未來(lái)住宅銷(xiāo)售均價(jià)限制在每平米89068萬(wàn)元，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)9.35萬(wàn)元/平米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，綜合以上新推土地限價(jià)分析，和同區(qū)域、同品質(zhì)二手房相比，目前本市新供應(yīng)土地將供應(yīng)的商品房反而更有明顯的優(yōu)勢(shì)，比如東城區(qū)新房售價(jià)控制在10萬(wàn)元以下，是個(gè)明確信號(hào)，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)相關(guān)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格很可能繼續(xù)下行，拉平與新建住宅的價(jià)格差。

　　300多個(gè)項(xiàng)目被喊話(huà)盡快入市

　　除了加大土地供應(yīng)，北京市也在全力推動(dòng)新房入市。

　　近日，北京市住建委稱(chēng)，正在采取切實(shí)措施，在做好房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端調(diào)控的同時(shí)，將大力增加市場(chǎng)供應(yīng)放在非常顯著的位置。

　　據(jù)了解，從3月份起，市住建委全面啟動(dòng)了“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”協(xié)調(diào)推進(jìn)工作，全力促進(jìn)在途商品住宅項(xiàng)目盡早開(kāi)工、入市。經(jīng)過(guò)梳理，截至3月底，全市共有拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬(wàn)平米，開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬(wàn)平米。

　　據(jù)記者從市住建委了解到，在市、區(qū)兩級(jí)住建委和有關(guān)部門(mén)近3個(gè)月的共同努力下，項(xiàng)目開(kāi)工、入市協(xié)調(diào)推進(jìn)工作效果初顯，截止5月30日，拿地未開(kāi)工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工295萬(wàn)平米，開(kāi)工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬(wàn)平米。

　　市住建委同時(shí)稱(chēng)，為加快推進(jìn)清單項(xiàng)目盡早入市，進(jìn)一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率，使之盡早形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)，市住建委研究決定，凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對(duì)外銷(xiāo)售。按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可證后，只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證，除了要具備土地證、規(guī)劃證等證件外，還要達(dá)到一些其他要求，比如投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。而套均面積大于140平方米的大戶(hù)型住宅項(xiàng)目，7層以下(含)的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售；8層以上(含)的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后，方可辦理預(yù)售。這就導(dǎo)致了樓盤(pán)在一個(gè)施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達(dá)到了進(jìn)度要求，有些沒(méi)有達(dá)到。

　　“如果辦理一個(gè)預(yù)售證，就只能等著所有樓棟都達(dá)到要求。而加速入市的新規(guī)中，這些項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這就使得一個(gè)項(xiàng)目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷(xiāo)售，加速形成市場(chǎng)供應(yīng)?！痹撊耸糠Q(chēng)。

　　而數(shù)據(jù)也進(jìn)一步顯示，隨著土地開(kāi)閘和住房供應(yīng)增加，北京樓市成交量暴跌，房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來(lái)了一波又一波的松動(dòng)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬(wàn)套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來(lái)，連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。北京二手房?jī)r(jià)在3、4月份沖高后，開(kāi)始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢(shì)持續(xù)，且跌幅有擴(kuò)大跡象，二季度北京二手房?jī)r(jià)的企穩(wěn)并持續(xù)回落，預(yù)示了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)測(cè)，隨著交易量的持續(xù)回落，目前北京二手房?jī)r(jià)的下跌才剛剛開(kāi)始，2014年我們?cè)?jīng)歷過(guò)二手房?jī)r(jià)下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)，由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格，所以預(yù)計(jì)，今年北京二手房房?jī)r(jià)的跌幅有可能超過(guò)10%，三季度開(kāi)始，我們將看到北京二手房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域和跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大