雖然一二線城市樓市調(diào)控仍在趨緊，但全國(guó)土地出讓收入依然保持了較快增長(zhǎng)，同時(shí)，正處于樓市“去庫(kù)存”狀態(tài)的三線城市住宅地價(jià)上升明顯。
國(guó)土資源部17日發(fā)布的《2017年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，總體來(lái)看，今年第二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)仍較快增長(zhǎng)，各線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速均有所上升，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行，二三線城市的地價(jià)較快增長(zhǎng)，三線城市上升態(tài)勢(shì)較為明顯。
土地收入增長(zhǎng)超三成
《報(bào)告》稱(chēng)，在2016年上半年房地產(chǎn)供需兩端均經(jīng)歷了一輪加杠桿周期的背景下，2017年上半年房企到位資金同比增長(zhǎng)，信貸收緊對(duì)企業(yè)需求端的抑制作用尚有時(shí)滯。在主要城市土地市場(chǎng)中企業(yè)拿地需求依然旺盛，帶動(dòng)房地產(chǎn)用地價(jià)格增速上揚(yáng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地多，加上地價(jià)上漲，地方土地出讓收入自然水漲船高。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%；而財(cái)政部在此前14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入18836億元，同比增長(zhǎng)34%。
而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市合計(jì)賣(mài)地金額達(dá)到了13691.3億元，相比2016年同期的9891億元上漲幅度達(dá)到了38.4%，平均地價(jià)則同比上漲了27%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹稱(chēng)，從土地出讓金額高的城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢等8個(gè)城市均超過(guò)了500億元。
不過(guò)，三四線城市賣(mài)地收入出現(xiàn)明顯上升，其中佛山423億元、嘉興311億元、溫州254億元、寧波293億元，另外徐州、常州、滄州、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州、滁州、紹興、贛州等城市賣(mài)地也均超過(guò)了100億元。
三四線城市土地出讓收入的增多，與一二線城市樓市調(diào)控不斷加碼、樓市銷(xiāo)售趨冷、房企進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊市場(chǎng)相關(guān)。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一二線城市大多分布在東部地區(qū)，但從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部地區(qū)今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況要明顯好于東部地區(qū)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積33401萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，明顯低于全國(guó)16.1%的增速。
而中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積19140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.9%；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積18746萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。兩區(qū)域樓市銷(xiāo)售面積增幅都要高于全國(guó)平均水平。
換言之，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷(xiāo)售開(kāi)始活躍，逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。
避免三四線城市風(fēng)險(xiǎn)集聚
張大偉表示，從全國(guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控深入，一二線核心城市的土地?zé)岢闭饾u轉(zhuǎn)移到三四線城市。從城市級(jí)別看，三四線城市的住宅類(lèi)土地明顯升溫，一二線城市的土地市場(chǎng)則明顯平穩(wěn)。
《報(bào)告》也稱(chēng)，三四線城市作為價(jià)值洼地，繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設(shè)、政策規(guī)劃等利好，城市預(yù)期價(jià)值提升，樓市投資性需求增強(qiáng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求梯度轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，結(jié)構(gòu)性熱點(diǎn)區(qū)域呈現(xiàn)。
同時(shí)，近幾年的棚改貨幣化提速也為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了銷(xiāo)售動(dòng)力。從統(tǒng)計(jì)上看，我國(guó)2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%，幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。
而從今年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方政府將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。
華創(chuàng)證券宏觀研究部門(mén)近日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續(xù)去庫(kù)存開(kāi)始，三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)從高位30個(gè)月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線城市已經(jīng)進(jìn)入到12個(gè)月以內(nèi)，而在此類(lèi)城市的供需進(jìn)入到合理區(qū)間甚至是漲價(jià)區(qū)間之后，同時(shí)在購(gòu)房政策又相對(duì)優(yōu)惠的背景下，逐步推動(dòng)住宅需求進(jìn)一步釋放。
《報(bào)告》顯示，今年第二季度，唐山、秦皇島、邯鄲、廊坊、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、蘇州、嘉興、汕頭、順德、中山、荊州、株洲、北海等14個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，漲幅超過(guò)3%。
三四線城市地價(jià)的快速上漲也引起外界關(guān)注?！秷?bào)告》稱(chēng)，下一步要注重政策的靈活性和穩(wěn)定相結(jié)合。提高各類(lèi)政策之間的協(xié)調(diào)配合，避免政策過(guò)度“疊加”或“沖減”。熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策要繼續(xù)保持穩(wěn)中微調(diào)，增強(qiáng)定力，著眼未來(lái)，避免后市反彈；要綜合權(quán)衡穩(wěn)預(yù)期、去庫(kù)存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)集聚。
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