自2016年10月以來的全國(guó)多地的樓市調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入一輪“低溫期”，但相信絕大多數(shù)人都在懷疑，這一次的調(diào)控是否又會(huì)和前幾輪一樣，陷入“調(diào)控——放松——房?jī)r(jià)再漲——再調(diào)控”的周期性怪圈。
中國(guó)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)規(guī)律與政策周期的切換愈發(fā)步調(diào)統(tǒng)一。
近日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（NIFD）舉行主題為“房地產(chǎn)市場(chǎng)：泡沫與風(fēng)險(xiǎn)”的智庫講壇，NIFD金融法律與金融監(jiān)督研究基地副主任鄭聯(lián)盛認(rèn)為，2006年以來，我國(guó)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)似乎與行政干預(yù)十分的關(guān)系緊密，這是需求的周期波動(dòng)還是政策的周期波動(dòng)，目前還沒有定論，但房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域中已經(jīng)具有系統(tǒng)重要性，今年以及未來的2-3年還將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融中最大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素。
如何建立一個(gè)真正長(zhǎng)效的樓市調(diào)控措施，防范未來房地產(chǎn)泡沫破裂、房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下滑而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前亟待解決的問題。這不僅需要靠政府改變現(xiàn)有的土地財(cái)政制度，發(fā)展市場(chǎng)化租房市場(chǎng)也是重要出路。
房?jī)r(jià)上漲到底會(huì)危害誰？
泡沫真的可怕嗎？并不一定。事實(shí)上，資產(chǎn)泡沫的絕對(duì)規(guī)模并不是構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素，關(guān)鍵在于資產(chǎn)泡沫的增長(zhǎng)率，也就是泡沫的可持續(xù)性。
如果一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度持續(xù)遠(yuǎn)高于GDP增速，就存在泡沫破裂導(dǎo)致資產(chǎn)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，這也是去年10月以來全國(guó)多地調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因。
公開數(shù)據(jù)顯示，2008-2015年北上廣深的房?jī)r(jià)年化增幅都控制在20%以內(nèi)，這與當(dāng)?shù)赝诘腉DP增速是較為一致的。然而，2016年，北京房?jī)r(jià)增幅41.5%、上海29.9%，深圳18.1%，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速。
（數(shù)據(jù)來源：NIFD）
NIFD理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)并不在于地方政府和金融機(jī)構(gòu)，而是在于其可能會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系的破裂，進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)斷崖式崩盤，以及由此帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)于地方政府和金融機(jī)構(gòu)來說，他們是樂見房?jī)r(jià)上漲的，房?jī)r(jià)下跌反而是風(fēng)險(xiǎn)，前者會(huì)出現(xiàn)財(cái)政破產(chǎn)，后者則會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的負(fù)資產(chǎn)（如房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模高于房產(chǎn)市價(jià)）。”李揚(yáng)稱。
何為有效的調(diào)控措施？
為了防范中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的斷崖式下跌，李揚(yáng)建議，應(yīng)出臺(tái)著眼于中長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)政策，“眼下則要以提高首付比例為主要手段，以減少新的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生?！?/span>
至于何為中長(zhǎng)期的調(diào)控政策？李揚(yáng)認(rèn)為，則要認(rèn)真研究城市化的新格局趨勢(shì)，并以此尋求解決方案。
“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，城市化的實(shí)現(xiàn)路徑都是大城市化，小城鎮(zhèn)路徑并不可行。人口還是會(huì)向大城市流入，小城市的人口會(huì)繼續(xù)下降。因此，長(zhǎng)期看一二線城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)并不會(huì)向三四線城市蔓延，三四線城市的樓市格局會(huì)實(shí)現(xiàn)自我平衡，并不需要過多的行政干預(yù)?！崩顡P(yáng)稱。
而政策真正需要研究的，則是特大城市的樓市問題。李揚(yáng)認(rèn)為，德國(guó)的住房模式值得借鑒，即針對(duì)特大城市要嚴(yán)格限制自有住房，大規(guī)模發(fā)展市場(chǎng)化的租房市場(chǎng)。
“所謂的市場(chǎng)化租房市場(chǎng)，是要允許民間資本進(jìn)入，同時(shí)通過一定的政策引導(dǎo)，保證租金收益在二三十年內(nèi)能收回投資成本；但與此同時(shí)，也要通過法律法規(guī)的約束，充分保障租客的利益?！崩顡P(yáng)稱。
雄安或代表高層樓市調(diào)控新思路
李揚(yáng)認(rèn)為，要改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的扭曲現(xiàn)象，就是要改變現(xiàn)有的住房格局，即不再倚重房產(chǎn)銷售，而是大力發(fā)展租房市場(chǎng)。
“從這一點(diǎn)看，雄安目前的房產(chǎn)市場(chǎng)全面凍結(jié)，一切銷售行為被停止，或許反映了高層對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的新思路，未來可能要大力發(fā)展租房市場(chǎng)。”李揚(yáng)稱。
在全球的房地產(chǎn)發(fā)展看，德國(guó)的模式確實(shí)為人稱道。李揚(yáng)表示，德國(guó)70%的住房形式都是租房，買房被嚴(yán)格控制，這也使得德國(guó)未發(fā)生過因房地產(chǎn)問題而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也未發(fā)生過因爆發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)而波及房地產(chǎn)領(lǐng)域。相比之下，美國(guó)、日本、香港等發(fā)生過的危機(jī)，都主要與房地產(chǎn)有關(guān)。
德國(guó)房地產(chǎn)是如何踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長(zhǎng)助理、房地產(chǎn)管理系副教授陳俊華稱，嚴(yán)厲打擊炒房、建立供需平衡的公共住房制度、發(fā)達(dá)且相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)、獨(dú)特的房貸制度和穩(wěn)健的利率政策，是德國(guó)住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的“法寶”。
其中，政府一直從立法、稅收、金融、估價(jià)、租賃、補(bǔ)貼等各個(gè)方面采取綜合措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)硬的干預(yù)政策，重點(diǎn)始終放在抑制房?jī)r(jià)上漲，打擊投機(jī)炒作房?jī)r(jià)，有效保障住房民生供給。
例如：
德國(guó)的法律規(guī)定，對(duì)于在10年內(nèi)交易的住房，除了要繳納住房評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅之外，還需要繳納3.5%的房產(chǎn)交易稅，而且最終的房產(chǎn)交易盈利還需按照價(jià)差繳納25%的資本利得稅，對(duì)于購(gòu)買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的，交易的最高綜合稅率更是可能高達(dá)住房評(píng)估價(jià)值的50%，嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者的盈利空間。
其次，陳俊華稱，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)是其房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。保護(hù)租戶權(quán)益的各項(xiàng)法律法規(guī)構(gòu)建起相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)，使得很多人尤其是年輕人樂于租房生活。
例如：
德國(guó)政府對(duì)房租水平有著嚴(yán)格限定，由當(dāng)?shù)厥姓块T、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定本地區(qū)不同房屋類型的“房租合理價(jià)格表”，法律規(guī)定如果房東變更房租超過“合理房租”的20%即構(gòu)成違法行為，超過50%即構(gòu)成犯罪，如不及時(shí)更正將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。
此外，德國(guó)的住房金融模式極具特色，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一方面是德國(guó)的住房貸款實(shí)行固定利率模式，帶有政策性的住房?jī)?chǔ)蓄貸款的利率一般低于市場(chǎng)利率且利率在貸款期內(nèi)保持固定不變，商業(yè)住房抵押貸款的固定利率期限平均為11.5年。長(zhǎng)期固定房貸利率合同，能夠有效消除因利率波動(dòng)引起的住房市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)，也能有效抵御金融市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另一方面是德國(guó)發(fā)放的房貸總額一半左右都是采用“先存后貸”的住房合同儲(chǔ)蓄模式。其機(jī)制是激勵(lì)儲(chǔ)戶每月需按“購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄契約”金額的5‰進(jìn)行銀行儲(chǔ)蓄，銀行每半年按照配貸指數(shù)大小排序進(jìn)行住房貸款資金配貸。銀行可以借助儲(chǔ)蓄資金減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄和引導(dǎo)延遲消費(fèi)也有助于減小社會(huì)通貨膨脹壓力。（原標(biāo)題：樓市調(diào)控新思路正顯現(xiàn)，這也是特大城市的樓市出路）