REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。［2］近二十年來，北美地區(qū)的REITs收益最佳（13.2%），歐洲次之（8.1%），亞洲REITs的平均收益最低（7.6%）;由于歐債危機(jī)的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi)，不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。
REITs的特點(diǎn)在于：1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；3、REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì);專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。
REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲，最早出現(xiàn)REITs的國(guó)家是日本，由于日本的房地產(chǎn)公司眾多，所以該市場(chǎng)在日本規(guī)模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。
以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營(yíng)機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入（主要為空調(diào)費(fèi)）;租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購(gòu)新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿（資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%）的方式而實(shí)現(xiàn)。
2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍不完備，REITs一直未能正式啟動(dòng)。2011年，國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs專戶，國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品，完成合同備案，成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品。
REITs 的種類
從不同角度看，對(duì) REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨(dú)立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。
二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國(guó)占主導(dǎo)地位，而在英國(guó)、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而不是開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)售。
抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源于是房地產(chǎn)貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身?yè)碛胁糠治飿I(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場(chǎng)上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場(chǎng)價(jià)格也更具有穩(wěn)定性
3、根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時(shí)可在二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓賣出。