地產(chǎn):坐擁優(yōu)質(zhì)資源,迎來業(yè)績爆發(fā)期。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布在深圳、上海、長沙、南寧、惠州、廣州六大城市,2016年末未結(jié)轉(zhuǎn)建面約230萬平米,其中一線占比達(dá)38%。2017-2018年公司將迎來多個項目結(jié)算,且拿地時點(diǎn)主要集中地價大漲前的2013-2014年,上海天健萃園、南寧天健領(lǐng)航、南寧天健西班牙小鎮(zhèn)地價與房價比分別僅為30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望維持高位。2019年深圳天健天驕將進(jìn)入結(jié)算周期,該項目貨值近200億,總地價僅25.8億,為2019-2020年業(yè)績爆發(fā)奠定基礎(chǔ)。預(yù)計2017-2019年地產(chǎn)結(jié)算凈利潤分別為6.3億、14.3億和29.7億。未來香蜜新村、市政大廈、粵通工業(yè)區(qū)、華富工業(yè)區(qū)等項目均有望受益深圳城市更新,保障未來三到五年深圳項目開發(fā)和利潤貢獻(xiàn)。
建筑施工:結(jié)構(gòu)升級疊加領(lǐng)域擴(kuò)張,毛利率有望提升。公司傳統(tǒng)建筑施工業(yè)務(wù)門檻較低,市場低成本無序競爭激烈,2016年毛利率僅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程總包商轉(zhuǎn)型升級,2016年至今單獨(dú)或聯(lián)合中標(biāo)南山高新區(qū)交通改造工程等5個EPC項目,中標(biāo)總金額達(dá)91.6億。
EPC(工程總承包)對投標(biāo)人門檻要求較高,參與者多為央企,避免此前施工業(yè)務(wù)低成本無序競爭,中國中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級,預(yù)計公司建筑施工業(yè)務(wù)毛利率有望逐步提升。按照目前施工業(yè)務(wù)每年40億營收,毛利率每提高1個百分點(diǎn)估算,可增加4000萬毛利。同時在業(yè)務(wù)領(lǐng)域上,公司積極布局圍填海、海綿城市、綜合管廊、治水提質(zhì)、河流治理等新型業(yè)務(wù)領(lǐng)域,搶占市場先機(jī)。
城市服務(wù):參與羅湖棚改,拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2016年公司物業(yè)租賃實(shí)現(xiàn)營收1.67億,同比增長15.2%。2016年末公司可供出租物業(yè)建面22.1萬平米,同時深圳天健科技大廈預(yù)計2017年下半年投入使用,該項目建面7.11萬平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可帶來0.92億租金收入。此外公司部分存量物業(yè)位于城市核心地段,易于變現(xiàn)回收現(xiàn)金流,2017年一季度通過出售深圳香蜜三村及長沙天健芙蓉盛世花園存量物業(yè),實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.82億元,不排除未來進(jìn)一步處理存量物業(yè)的可能性。積極參與深圳羅湖棚改,該項目估算總投資額約為150億元,按6%的服務(wù)費(fèi)可貢獻(xiàn)超過9億營收,同時利于后續(xù)獲取其他棚戶區(qū)改造項目和潛在二級市場開發(fā)機(jī)會。
“引入戰(zhàn)投+員工持股+資產(chǎn)注入”,激發(fā)國企活力和動力。2015年12月公司完成22億元非公開發(fā)行,引入包括硅谷天堂在內(nèi)的多個戰(zhàn)略投資者,實(shí)現(xiàn)核心骨干持股(持股4.8%),考慮分紅轉(zhuǎn)股后成本價約5.0元/股,鎖定期三年,2018年底解禁,股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和核心員工利益綁定激發(fā)國資活力和動力。2016年9月公司以7.07億元完成對粵通公司的收購,粵通公司主要仍亊道路施工維護(hù)、園林綠化施工等業(yè)務(wù),對其收購利于進(jìn)一步延伸天健集團(tuán)建筑施工業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈,鞏固其在深圳市屬建筑領(lǐng)域的行業(yè)龍頭地位。
盈利預(yù)測和投資評級:由于萊寶高科減持和羅湖舊改拆遷進(jìn)度具有一定不確定性,僅考慮公司傳統(tǒng)地產(chǎn)、物業(yè)租賃和建筑施工業(yè)務(wù),預(yù)計公司2017-2019年EPS分別為0.58元、1.29元和2.61元,當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為18.0倍、8.1倍和4倍。公司未來三年業(yè)績復(fù)合增速超過90%,當(dāng)前市值僅124億,測算每股NAV16坒,較當(dāng)前股價溢價54%。公司作為市場難得的業(yè)績持續(xù)高增長房企,且超過40%的土地儲備位于粵港澳大灣區(qū),有望受益粵港澳大灣區(qū)建設(shè),維持“強(qiáng)烈推薦”評級。