你知道北京房價(jià)會跌 但你知道會跌多久跌多深嗎？

回答這種短期房價(jià)走勢的問題一向非我所長，所以一般情況下也不敢胡亂揣測。不過，最近一些朋友問得多了，也就留上了一點(diǎn)心。集納了最近的一些心得，以拍腦袋為主，和大家交流。

　　當(dāng)前城市間房價(jià)分化比較明顯，本文所說的房價(jià)，指的是以北京為主的一線城市。由于其新房價(jià)格受政府限制，普遍比二手房低20%-30%，據(jù)說房號都賣幾十萬，價(jià)格信號失真，所以如果沒有特別說明的話，本文討論的價(jià)格都是指二手房價(jià)格。

　　久盤必跌
　　一個(gè)很久不見的朋友前一陣子打電話問我，最近房價(jià)怎么看？他打算賣掉在北京的房子，到國外買房子供孩子上學(xué)。

　　“這是剛需啊”，我說，“你的問題跟房價(jià)關(guān)系不大，因?yàn)椴还芊績r(jià)怎么變你都要賣，對吧？”

　　是的。他說已經(jīng)委托給房屋中介公司，只是這個(gè)中介告訴他，交易期估計(jì)得八個(gè)月，“真的需要這么久嗎？”

　　的確有可能。各種政策限制、打壓之下，現(xiàn)在房屋交易市場供需之勢早已逆轉(zhuǎn)了。就北京等一線城市而言，需求還是很強(qiáng)勁，但觀望情緒已然主導(dǎo)，而且日重一日。

　　首先是價(jià)格。買賣雙方要談攏價(jià)格，就很不容易。

　　“房價(jià)下跌周期中，有些小區(qū)一年都賣不出一套房子?！焙绺嬖V我。

　　胡哥是我身邊的朋友中，我確切知道投資房產(chǎn)賺了很多錢的主兒，見解獨(dú)到，以看房價(jià)走勢穩(wěn)、準(zhǔn)、狠而見稱于朋友圈。

　　此即所謂盤久必跌。當(dāng)大眾預(yù)期房價(jià)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不再上漲的時(shí)候，真正有自住需求的人出手也會很謹(jǐn)慎。而賣家，總會出于這樣那樣的原因繃不住。

　　無論最近的賣家出于什么原因降價(jià)賣房，都會形成一個(gè)個(gè)價(jià)格標(biāo)桿。而買家會預(yù)期更低，于是價(jià)格節(jié)節(jié)走低。

　　通常情況下，買賣雙方會因?yàn)轭A(yù)期相差很大而膠著很久。

　　其次，即使談攏了價(jià)格，也會有很多變數(shù)。

　　變數(shù)之一：二套房首付比例提高之后，好多人辛辛苦苦準(zhǔn)備很久的首付款就不夠了。他們往往是吊著看中的房子，一邊談，一邊籌款，而在此過程中，等待著周邊的房價(jià)下跌。

　　正如房價(jià)漲的時(shí)候賣方比著漲價(jià)一樣，房價(jià)跌的時(shí)候，買方也會因?yàn)榕徯^(qū)的成交新低而要求更低的價(jià)格，盡管房價(jià)下行周期的成交頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上漲價(jià)之時(shí)。

　　當(dāng)然，也很有可能因買方最終籌不到款而無法成交。

　　變數(shù)之二：實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)人政策之后，很多原來有資格貸款買房的人突然又沒資格了，或者必須炮制額外的證明材料以符合貸款要求。

　　此前的房產(chǎn)買賣就往往涉及到上家下家的房產(chǎn)解抵押，甚至幾對夫婦的“離婚”，手續(xù)復(fù)雜，順利辦齊各種手續(xù)也往往需要兩個(gè)月。現(xiàn)在顯然更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力了。

　　房子背后的巨額負(fù)債和復(fù)雜糾紛
　　久盤必跌的話，會跌多久？跌多少？

　　來看看幾個(gè)真實(shí)的故事：
　　1
　　胡哥的一系列買房經(jīng)歷，讓他覺得這次房價(jià)向下的調(diào)整時(shí)間會比以往更長。

　　去年秋天，胡哥在海淀區(qū)白石橋看中一套房子，總價(jià)1400萬。他覺得這套房子性價(jià)比很好，就盤算著如何買下來。

　　就在回家的路上，胡哥陸陸續(xù)續(xù)接到好幾個(gè)電話，都是小貸公司打來的，確切地說，是他剛看的房子業(yè)主的債主。業(yè)主早已把房子抵押給小貸公司了。這些債主要求安排償債會議。和他一起討論怎么把房子的抵押解出來。

　　胡哥開始莫名其妙，但也沒被嚇著。他仔細(xì)一問，發(fā)現(xiàn)情況比較復(fù)雜。該房子有6個(gè)逾期小貸，小則百十萬，多則數(shù)百萬，合計(jì)900萬到1000萬。

　　據(jù)說房主是拍影視的，拍著拍著錢不夠了，就把房子抵押出去了。小貸公司不像銀行那么嚴(yán)格，允許重復(fù)抵押。抵來抵去，這房子就累積了6起小貸債務(wù)，總額近千萬。

　　“這個(gè)房子我沒再接手。誰知道哪天又冒出什么人來要錢？”。再后來，他看的不少房子都有這種問題，以房抵押的小額貸款很多。這類案例密度之大，為他這個(gè)多年房產(chǎn)投資老手所未見。

　　房子的流動(dòng)性的確不好，買賣不易。但房子是死的，人卻是活的；許多人用房產(chǎn)去做抵押，貸款做生意，投P2P，炒股……也許是因?yàn)榉慨a(chǎn)升值賺到的錢太容易了，用來投資了很多不知所謂的東西，“很多人就栽這里了”。

　　這個(gè)故事說的是，房子后面的債務(wù)問題比以前更多更嚴(yán)重。

　　2
　　一位律師朋友阿文，告訴我另外一個(gè)故事，說的是抵押債務(wù)不但普遍，而且杠桿很高。

　　他的一個(gè)委托人，用房子到銀行和小貸公司抵押了1000萬，投了P2P，結(jié)果P2P項(xiàng)目打水漂了?，F(xiàn)在，銀行和小貸已經(jīng)起訴了他。

　　“欠債還錢，天經(jīng)地義啊。你能幫他做的不多吧？”我說。

　　情況比我想的要復(fù)雜。這個(gè)委托人貪多務(wù)得，當(dāng)初為了貸更多的錢，就提高增信，讓他的公務(wù)員老婆一起當(dāng)共同借貸人，現(xiàn)在債主連他老婆一起起訴。

　　所以，“他的訴求是，免除他老婆的共同借貸人身份?！?br/>
　　真的是隔行如隔山，我認(rèn)為這個(gè)訴求形如與虎謀皮，沒想到，人家專業(yè)律師卻輕輕松松就化解了難題。至于怎么化解的，他笑笑說，“細(xì)節(jié)根本不用明說，對方律師清楚得很”。

　　我不由得好奇心起，百般追問。他只好說出來，“其實(shí)沒啥稀奇。緊揪不放反而容易雞飛蛋打。真要把他老婆告了，公務(wù)員沒了，人家要跑路反而沒了顧忌；把他老婆解脫出來，老公跑了還可以著落在老婆身上追債?！?br/>
　　原來，真的是“退一步海闊天空”。

　　3
　　在房價(jià)上漲周期中，許許多多千奇百怪的事情，本來都可以被上漲的房價(jià)給“化解”掉，但是房價(jià)一旦下跌，這些問題就是實(shí)實(shí)在在解決不了的難題了。

　　大學(xué)同學(xué)東陽一直想換個(gè)大點(diǎn)的房子，但他小區(qū)的房價(jià)一直被樓上的一戶壓著。

　　該戶業(yè)主把好多套房子做了聯(lián)合抵押貸。一共貸了8000萬，但是其中任何一套房子都不能單獨(dú)解抵押，必須一起解才行。這意味著他的這套房子根本賣不掉。可是那個(gè)房主又急于賣掉，為了吸引客戶，就掛了個(gè)低得離譜的價(jià)格。

　　“然而并沒有什么卵用”，東陽憤憤不已，“因?yàn)樗麤]法召集那么多人聯(lián)合解抵押，所以那套房子根本賣不掉。他的價(jià)格掛那么低，于是我們所有房子都賣不掉。”

　　中介帶著很多人，看了很多次，一到客戶坐下談解抵押就沒有下文了。后來中介都不給他家?guī)Э蛻袅恕?br/>
　　在房價(jià)上漲周期，這樣的房子也許還有賣掉的希望，而當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候，就根本不可能了。

　　我想起了胡哥的評論：很多房子背后，都有巨額負(fù)債，涉及很復(fù)雜的糾紛。

　　這個(gè)故事提醒我們，房市中有好多“定時(shí)炸彈”。

　　4
　　另外一個(gè)朋友高文，也一直想換房子。去年，他盯了一個(gè)房子好久，最終也是因?yàn)閭鶆?wù)糾紛沒換成。

　　“房子很好”，他談及此事的時(shí)候依然有掩飾不住的遺憾。中介帶他去看的時(shí)候，并沒有介紹清楚，只是價(jià)錢稍低一些。后來約房主見面，才了解具體情況。

　　那房子當(dāng)時(shí)也正在債務(wù)糾紛中。房主也想換房子，需要幫上家還錢解抵押過戶?！胺恐魈岢鰞蓚€(gè)方案：1，我按這個(gè)房子的價(jià)格，幫他的上家解抵押，直接過戶給我；2，房主自己還錢解抵押，然后再賣給我。”

　　遺憾的是，不管怎么操作，房子都不滿2年，為此需要交100萬的差額稅?！八砸簿徒┳×?。要么房主降價(jià)，要么我們一起分擔(dān)這部分稅款?！?br/>
　　最終，房主不愿意分擔(dān)稅款，也不愿意降價(jià)，交易就沒做成。

　　辦法是人想出來的。“后來聽說房子賣給了房主的同學(xué)，約定滿年限再過戶”，高文說，“但是你知道，政策一日三變，這個(gè)非常不可靠?！?br/>
　　一語成讖。因?yàn)榉孔舆€沒完成過戶，今年的新政一出，房主的同學(xué)不符合購買資格，這個(gè)交易終究還是沒有完成。

　　這個(gè)故事說的是，政策加大了房市的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)。

　　遲一天，盼三年
　　“遲一天，盼三年”，胡哥是香港已故歌手陳百強(qiáng)的粉絲。他哼哼著這首上世紀(jì)90年代風(fēng)靡香港樂壇的《盼三年》，來表達(dá)自己沒有在房市新政之前成功賣房的郁悶。

　　胡哥原本“看衰”北京房市兩年，因?yàn)檫^去幾次，房市的小周期都大致是36個(gè)月，但是這次，他認(rèn)為起碼要跌三年。

　　以往的情況是，一般兩年左右，政府會放松各種調(diào)控限制，包括放松購房資格，放寬銀行貸款條件，鼓勵(lì)剛需、鼓勵(lì)改善型住房、鼓勵(lì)房屋流通，等等。

　　個(gè)中原因，無非是因?yàn)榈禺a(chǎn)商撐不住了，或者因?yàn)樨?cái)政收入過于緊張，或者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)太差了。當(dāng)然，這些原因其實(shí)是高度關(guān)聯(lián)的。

　　由于一線城市的真實(shí)需求依舊強(qiáng)烈，而土地供應(yīng)是一如既往地受限制，所以一旦放松，房屋市場會迅速回暖。

　　這一輪的不同之處在于，政府調(diào)控周期和市場自發(fā)的調(diào)整周期都會有所延長。

　　先看政府調(diào)控。

　　房價(jià)處于目前的高位，輿論關(guān)注度空前高漲，更已經(jīng)成為重要的政治任務(wù)，調(diào)控力度空前，反映出來的是背后空前的政治壓力，而政府對于地產(chǎn)可能下行的承受力也隨之上升。下手既重，調(diào)整起來需要的時(shí)間也會更長。

　　另一方面，這一輪去庫存，大小地產(chǎn)商的收益都很可觀，尤其是國有大地產(chǎn)商，融資渠道也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于小公司。市場資深人士判斷，至少國有大地產(chǎn)商撐過三年熊市不成問題。

　　再看市場自發(fā)調(diào)整。

　　這一輪市場自發(fā)的調(diào)整周期，也會比此前要深一些，即便政府想放松了，也沒那么快就恢復(fù)回去。

　　一般情況下，房子的流動(dòng)性實(shí)在是太差了，即使價(jià)格下跌，也需要很長的時(shí)間。但投資客復(fù)雜而脆弱的資金鏈無疑增加了價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是，這一輪大量房子背著沉重抵押，其程度很可能比以往要嚴(yán)重不少。

　　與房屋相關(guān)的資金鏈既多且亂，完全可能斷裂而影響當(dāng)?shù)胤績r(jià)，“砸出一個(gè)大坑”，在其他條件配合下甚至引爆下跌行情。資金成本太高，會逼著某些業(yè)主盡早“跳樓價(jià)”出售。

　　如果說還有一個(gè)原因的話，就是胡哥自己的理念。這一點(diǎn)不一定有多少邏輯合理性，不過我對此比較認(rèn)同。

　　胡哥說，“這一輪把千千萬萬老百姓炒房發(fā)財(cái)?shù)呢澬奶舳浩饋砹?。要把這個(gè)貪心澆滅，需要很長時(shí)間，至少得三年吧。”

　　他補(bǔ)充說，“如果出來很多炒房客出事的新聞，估計(jì)才能讓老百姓熄滅貪心?！?br/>
　　在現(xiàn)在這么嚴(yán)苛的限購政策下，炒房客如果還有的話，也已經(jīng)是稀有物種了。所謂炒房客，準(zhǔn)確地說應(yīng)該是短線投資客，既有一些炒房的，也有用房子做了大量抵押的。

　　總體判斷，局部性的金融風(fēng)險(xiǎn)不高，全局性的金融風(fēng)險(xiǎn)更低，因?yàn)槎叹€投資客不是主流。胡哥說，“市場主流是千千萬萬的普通客戶，他們的特點(diǎn)是跌了就拿著不賣。漲了就換房改善?！?br/>
　　他的判斷是，中國老百姓的口袋挺深的，杠桿用得不過分的都沒啥問題。市場的這個(gè)主流需求，正是一線城市房價(jià)的主要?jiǎng)幽軄碓矗彩俏磥矸績r(jià)上漲的保障。

　　所以，“盡管短線投資客有可能一度把價(jià)格的坑砸得比較狠，但總體下跌的極限也不超過30%?！?/p>