在2017年房地產(chǎn)調(diào)控逐步深化的環(huán)境下，房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)管控要求更高，房地產(chǎn)信托融資無法獨(dú)善其身，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再次受到市場和資金的青睞，房產(chǎn)信托在2017年或許再次迎來規(guī)模增長的局面。
近期，地產(chǎn)信托募資規(guī)模暴漲，隨著“4號文”利好房產(chǎn)信托發(fā)展，全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控日益趨嚴(yán)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)前仍是信托公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一;在房企融資渠道變窄的當(dāng)下，信托渠道更容易成為部分資金鏈緊張的中小型房企的首選。
昨日北京市房產(chǎn)限購再升級，二套房首付比提至60%，并且暫停了25年以上房貸。杭州房產(chǎn)市場也是監(jiān)管層層加碼的局面。輻射至金融市場，近期地產(chǎn)信托出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。盡管年初房地產(chǎn)信托的募集規(guī)模不斷下滑，但來自用益信托的數(shù)據(jù)顯示，3月初的一周，地產(chǎn)信托的募資規(guī)模為21.9億元，較前一周的8.95億元大漲144.69%。接下來的一周，募資規(guī)模雖有所下降，但地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募資量在整體的募資規(guī)模中仍占9.10%，在各類投向中排名第三。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在2016年下半年日子并不好過，根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2016年三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元，其在信托資產(chǎn)總體規(guī)模中的占比為8.45%，在信托資金的五大投向中排在最后一位，其占比規(guī)模同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。2016年四季度開始，信托公司繼續(xù)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，直至今年年初，成立規(guī)模還在一直下滑。來自用益信托的最新統(tǒng)計(jì)表明，今年1月和2月，分別成立了38款和33款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，成立規(guī)模分別為102.18億元和75.82億元。去年12月的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月成立的房地產(chǎn)信托數(shù)量為57款，成立規(guī)模為170.08億元。
但這種局面從3月開始打破，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月第一周集合信托成立市場環(huán)比呈暴漲局面。其中，成立規(guī)模環(huán)比增長達(dá)1.32倍，成立數(shù)量也環(huán)比大幅增加了43款。同時(shí)，發(fā)行市場與成立市場齊頭并進(jìn)。其中，發(fā)行規(guī)模環(huán)比上漲高達(dá)79.57%，發(fā)行數(shù)量也環(huán)比增加了10款。從發(fā)行的信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模23.65億元，遙遙領(lǐng)先。此外，金融領(lǐng)域規(guī)模12.29億元，工商企業(yè)領(lǐng)域規(guī)模17.67億元，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域規(guī)模13.3億元。
2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》(以下簡稱“4號文”)，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。這16個(gè)熱點(diǎn)城市，具體包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州等地。
市場人士認(rèn)為，4號文直接封堵了私募資管計(jì)劃在16個(gè)熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市的投放，這一新規(guī)或?qū)?dǎo)致部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸信托市場，利好房地產(chǎn)信托短期發(fā)展。而近期房地產(chǎn)信托募集成立的“爆發(fā)”，或受益于此。
雖然從短期來看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募資規(guī)模和成立數(shù)量有所起伏，但短期變化不能改變今年地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)總量或?qū)⑸仙默F(xiàn)象?！ 耐顿Y者最關(guān)心的收益率來看，2月以來成立的集合信托的平均收益率僅有6.12%，已逼近6%大關(guān)，而1月集合信托的平均收益率仍有6.28%。3月初一周成立的信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率為6.19%，環(huán)比小幅下跌了0.09個(gè)百分點(diǎn)。
不過，房地產(chǎn)信托收益率可能的回升也已經(jīng)被投資者關(guān)注。市場人士認(rèn)為，隨著對房企融資收緊，部分房企會(huì)將融資渠道轉(zhuǎn)向信托，同時(shí)融資成本也將抬升，這或意味著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率可能會(huì)有所增長?；谶@一判斷，目前已經(jīng)有投資者開始尋求在收益率一定的情況下更傾向于購買短期產(chǎn)品。因?yàn)轭A(yù)期以后發(fā)行的信托產(chǎn)品收益率可能更高，尤其是今年房地產(chǎn)政策收緊，房地產(chǎn)信托利率下半年總體看漲。
不過，需要提醒的是，投資者更要警惕信托項(xiàng)目出現(xiàn)違約情形。今年2月份，某律師事務(wù)所發(fā)布了一份《關(guān)于信托行業(yè)糾紛訴訟研究報(bào)告》，該報(bào)告收集并梳理已公開的自2008年1月至2016年12月信托糾紛裁判文書162份?！秷?bào)告》顯示信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領(lǐng)域高度集中，從部分已披露的案件來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛規(guī)模占比高于60%，2015年新增的訴訟案件主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。