今年以來，有關(guān)“房地產(chǎn)信托被叫停”的監(jiān)管聲音不斷溢出，引發(fā)的吵吵嚷嚷已經(jīng)足夠紛雜。對(duì)于“無風(fēng)不起浪”的疑問，上述非銀部官員認(rèn)為，叫停傳聞背后，監(jiān)管層的思路是一貫的，即一貫禁止的是那類“假股權(quán)、真貸款”的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，各類消息的起源也在于此。
從目前的執(zhí)行效果來看，對(duì)房地產(chǎn)信托上半年迅猛之勢(shì)形成制約的，是5月的窗口指導(dǎo)和6月末的事前報(bào)備。
上述非銀部官員認(rèn)為，“非銀部通過重申事前報(bào)備，突出明確了自己的審批權(quán)，信托公司的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從7月1日開始需要其逐筆審批，這才壓制住了房地產(chǎn)信托的整體勢(shì)頭?！?/p>
中融信托等大型信托公司則從窗口指導(dǎo)開始就主動(dòng)或被動(dòng)放緩了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
據(jù)前述中融信托高層透露，當(dāng)時(shí)有23家信托公司被“窗口指導(dǎo)”，監(jiān)管層要求其中房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”;其中房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司要“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。
事實(shí)上，窗口指導(dǎo)遠(yuǎn)不止這些。據(jù)上述中融信托高層透露，一些地方銀監(jiān)局進(jìn)行窗口指導(dǎo)時(shí)，頻頻警示信托公司的資本金考核任務(wù)，并且都是用打電話而非文本通知的方式進(jìn)行。這樣的行政手段對(duì)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)約束力更強(qiáng)。
不過，爭議隨之而起。上述非銀部官員即透露，窗口指導(dǎo)壓制了一些發(fā)展迅猛的大型信托公司，卻給一些凈資本方面較為寬松的信托公司提供了擴(kuò)張房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。為此，已經(jīng)有信托公司將狀告到了銀監(jiān)會(huì)。
“房地產(chǎn)信托問題的根源在于房地產(chǎn)。”這是該非銀部官員的一貫觀點(diǎn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)信托擴(kuò)張的直接動(dòng)力來自房地產(chǎn)開發(fā)商。“房地產(chǎn)信托項(xiàng)目被要求真股權(quán)、真貸款，這意味著開發(fā)商需要滿足四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)標(biāo)、不得用于土地儲(chǔ)備貸款等條件，信托公司需要審核這些條件。果真如此的話，開發(fā)商和信托公司根本不會(huì)走到一起?！?/p>
基于此，該非銀部官員雖預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托可能暫停，但長期來看，繞開這些行政措施的“業(yè)務(wù)創(chuàng)新”將在所難免，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)這一信托公司的主業(yè)，整體上會(huì)出現(xiàn)反彈。
窗口指導(dǎo)、事前報(bào)備等行政監(jiān)管手段全面執(zhí)行“滿月”之際，房地產(chǎn)信托的迅猛之勢(shì)正呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性遞減之勢(shì)。
本報(bào)記者近日從用益信托工作室和中國銀監(jiān)會(huì)非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部(下稱“非銀部”)獲得的相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，7月以來，房地產(chǎn)信托新設(shè)規(guī)模雖繼續(xù)領(lǐng)先其他信托產(chǎn)品，但募資比重已持續(xù)回落到信托總額的四成以下;房地產(chǎn)信托的發(fā)行主體發(fā)生了大規(guī)模移位。
“房地產(chǎn)信托的年化凈收益率在發(fā)生分化，信托發(fā)行將隨之出現(xiàn)部分暫停?！?月27日，銀監(jiān)會(huì)非銀部一位官員在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)如此預(yù)計(jì)。
結(jié)構(gòu)性遞減
今年上半年，信托資金投向房地產(chǎn)集合信托的資金達(dá)到1191億元，占整個(gè)集合信托成立資金比例的43.7%。去年同期，房地產(chǎn)信托僅新增332億元，同比增長2.59倍。
這是非銀部認(rèn)可的一份中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)，由此可見房地產(chǎn)信托在今年上半年的火爆之勢(shì)。
而用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)信托在已成立信托產(chǎn)品中的平均預(yù)期年收益率最高，可達(dá)9.72%。其中，信托公司的收益率一般穩(wěn)定在2%～3%的區(qū)間。這是推高房地產(chǎn)信托的重要?jiǎng)恿Α?/p>
今年5月，銀監(jiān)會(huì)相繼對(duì)部分房地產(chǎn)信托規(guī)模發(fā)展迅猛的信托公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)。6月30日，銀監(jiān)會(huì)非銀部以業(yè)務(wù)研討會(huì)名義召集信托公司，重申“事前報(bào)備”制度并開始嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)時(shí)，業(yè)界一度揣測，這不過是監(jiān)管層的試探之舉。
但一個(gè)月下來，各大信托公司不再如此僥幸。上述非銀部官員表示，投資者對(duì)信托政策的偏悲觀預(yù)期，以及主要信托公司按照政策指引做出的主動(dòng)或被動(dòng)調(diào)整，已經(jīng)促使房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，7月以來，新成立房地產(chǎn)信托資金占集合信托成立資金的比重，一改今年上半年的迅猛之勢(shì)，一直在40%以下。房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率雖仍居榜首，但其與收益率第二名的差距正在縮小;幾大房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也出現(xiàn)了較多折讓的情況。
中融信托一位高層7月27日接受本報(bào)記者采訪時(shí)透露，銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)開始以后，一些房地產(chǎn)信托大戶開始逐漸淡出房地產(chǎn)信托的新發(fā)隊(duì)伍，到7月份，房地產(chǎn)信托發(fā)行的活躍主體已是一些新興信托公司。“房地產(chǎn)信托發(fā)行主體的大規(guī)模移位，說明了它(房地產(chǎn)信托)的結(jié)構(gòu)性變化?！?/p>
在此局勢(shì)下，信托公司開始積極調(diào)結(jié)構(gòu)、避頹勢(shì)。據(jù)上述高層透露，中融信托等不少大型信托公司，擬在保持一定盈利產(chǎn)品的前提下，積極開拓新的增長性產(chǎn)品，逐步實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)信托的穩(wěn)步抽身。
同時(shí)，幾大信托公司紛紛提出或上馬房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，信托擬以自己手中的大客戶資源繼續(xù)從房地產(chǎn)領(lǐng)域攫取顧問費(fèi)等收益。
恐引致反彈
“當(dāng)然，不會(huì)立刻停止發(fā)行房地產(chǎn)信托。”上述中融信托高層預(yù)計(jì)。上述非銀部官員則預(yù)計(jì)，年化凈收益率發(fā)生分化后，信托發(fā)行將隨之出現(xiàn)部分暫停。這說明，監(jiān)管層與市場之間，仍在上演“貓鼠游戲”。