2012年慘淡的春節(jié)樓市似乎與以往不同，在調(diào)控力度不減、房地產(chǎn)市場庫存逐步攀升的大背景下，冬季樓市的這份“蕭條”注定還要持續(xù)。面對慘淡的銷量和日益緊繃的資金鏈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在新春開始之際開啟樓市的“小陽春”，降價促銷似乎已經(jīng)成為了不可避免的選擇。
庫存量高位運行 買方市場漸成
截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。
在其選取的10個典型城市樣本中，一線城市中廣州、上海、北京庫存增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長五成左右。而在二線城市中，杭州的庫存量達到343萬平方米，同比增幅高達92.5%，居典型東部二線城市增幅之首。
隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，以及資金鏈逐漸趨于緊張，開發(fā)商不得不加緊推盤，住宅的新增供應量在6月開始明顯增加，特別是傳統(tǒng)旺季的9月、10月，開發(fā)商更是集中推盤，以期帶動銷售量的增長。
截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3084萬平方米，比上年同期增長約 46%，增幅較上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅庫存1046萬平方米，同比增長33.97%。在4個典型一線城市中，廣州與上海的庫存量較上年相比均有大幅的提高。
對于新建商品住宅存量不斷增加的原因，一是受資金鏈趨緊的影響，開發(fā)商加大商品住宅的新增供應量;二是受2011年限購、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而對于部分自住需求來說，仍處于觀望中。
調(diào)控基調(diào)不變 供大于求將繼續(xù)
2011年庫存激增、銷量銳減已成現(xiàn)實，對于調(diào)控力度依舊不減的2012年，這“一增一減”的變化是否仍將持續(xù)?
從新開工面積上看，2011年1到11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計17.5億平方米，同比增長20.5%，盡管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1到11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計37.6億平方米，同比增長26.0%，增幅處在歷史高位。盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長期處于低迷期，一些開發(fā)商市場信心不足，對某些項目推遲開工，但是整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來一年多的時間，商品房供應量仍保持較大規(guī)模的供應。
2011年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議明確要求，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。住建部部長姜偉新明確表示，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一系列政策信號都表明2012年房地產(chǎn)行業(yè)將延續(xù)既往的調(diào)控基調(diào)，這無疑將帶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為嚴峻的考驗。
資金問題比較突出的開發(fā)企業(yè)不得不大力推盤，以期快速回籠資金，預計2012年上半年供應量還將進一步加大;但另一方面，限購政策的延續(xù)將進一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預計上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高。
去庫存壓力陡增 降價或成大趨勢
面對日益嚴峻的庫存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快，降價促銷成為很多企業(yè)在面臨壓力時做出的選擇。
據(jù)統(tǒng)計，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬套以下。不過，在庫存數(shù)量減少的同時，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長?！芭懦?月假期因素，目前，存量銷售周期達到261周。比2011年第45 周增長了111周，相當于消化速度減慢了74%。同時，與其他一線城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位。”分析師說。
北京新建商品住宅市場在2011年下半年開始出現(xiàn)供應上漲、成交量遞減、庫存高速攀升特征，銷售壓力不斷累積。2012年1月市場轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季，供應量大減，只有4個項目入市，提供住宅506套，還不及1月平均周成交量。這是造成近期庫存量連續(xù)下滑的主要原因。
相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場的真實銷售狀態(tài)。隨著庫存消化周期的延長，開發(fā)商的銷售壓力持續(xù)增大，在售樓盤可能會以特價促銷的營銷策略來快速去庫存，加快回籠資金，同時降低后期入市項目的銷售壓力。這種狀態(tài)會在一季度持續(xù)，并有可能引發(fā)今年的第一輪降價潮。
2012年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化難度加大，開發(fā)商在推盤頻率和新盤定價上會趨于保守，“以價換量”的程度比去年年底加深。老項目折價促銷的同時，新項目入市價格也會保持相對低位。預計到傳統(tǒng)的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價格會出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的局面。