前天，香港誕生新地王。香港中環(huán)一塊地，樓板價54萬港元/㎡，折算成人民幣，約48萬/㎡。想想去年上海內(nèi)環(huán)的“超級地王”，樓板價是10萬人民幣/㎡，居然差距這么大。
再來看看國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，有這樣一組反差。
4月末全社會固定資產(chǎn)投資累計同比增速沒有延續(xù)一季度的反彈勢頭，下降0.3%。
基建投資和制造業(yè)投資增速均有回落。
1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.3%，增速比1-3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長8.1%。
“房地產(chǎn)是個充滿了氣的高壓鍋”
我從來不認為，房地產(chǎn)市場真正降溫了，雖然國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示70個大中城市中一些城市房價增速在下降。房價表面被抑制，但購房熱情遠未熄滅。
從最近了解到的一些情況看，日光盤不少，秒殺盤也不罕見。開發(fā)商搶地熱情不減。開發(fā)商不傻，不會做高買低賣的賠本生意。
目前開發(fā)商顯然是判斷，庫存下降，現(xiàn)在是補庫存的最好階段。
一面是數(shù)據(jù)顯示房子漲不動，另一面秒光盤、搶地，如此矛盾的現(xiàn)象總有一個在忽悠我們。
真正出錢的人是清醒的，而不出錢、不交易的人了解不到真實情況，甚至有意隱瞞真實情況。
短期房價急漲是貨幣行為，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產(chǎn)市場的瘋狂，說明貨幣的瘋狂。大家用房地產(chǎn)這個居民最大宗市場，來對沖紙幣購買力下行的風險。購買資產(chǎn)也就成為必要之選。
國人曾經(jīng)以借錢為恥，通脹時代學會了借錢（必須強調(diào)，從CPI上基本看不到通脹，但大家還是很恐慌）。根據(jù)西南財經(jīng)大學家庭金融中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮(zhèn)居民高達190%，已略高于各主要發(fā)達國家可比的微觀數(shù)據(jù)，近兩年應該還在大幅上升，中國居民杠桿率并不低。
目前維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定是地方政府的任務，想降就降，要降得漂亮?？刂品績r漲幅，根據(jù)網(wǎng)簽價格數(shù)量，決定賣什么價位的房子，賣多少，或者直接壓住房價，那數(shù)據(jù)就不會蹭蹭漲，一切都在掌握。
但市場不會因此改變，看看搶房潮下的庫存數(shù)據(jù)：全國商品房待售面積創(chuàng)下2015年9月末以來新低。
三四線城市大規(guī)模去庫存，是不是這輪調(diào)控想取得的目的？以前三四線城市庫存是個大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現(xiàn)在好了，一調(diào)控，庫存下降了。上海5月4號發(fā)通知，購房要搖號了。我相信常識，搖號不可能是房價下跌的標志。
房價就像個放在火上烤了幾小時的高壓鍋，讓人看著膽戰(zhàn)心驚。但泄氣是需要條件的，一是實體經(jīng)濟好到可以征收房產(chǎn)稅了，二是負債平衡到不需要靠放貨幣了，現(xiàn)在看來，還沒有到這一天。我們繼續(xù)盯著高壓鍋吧。
“樓市火爆跟救市有關
借錢買房已透支太多消費力”
其實，目前的政府或民眾，已經(jīng)有一種這樣的認知：一旦經(jīng)濟不好，就要靠房地產(chǎn)來拉動。甚至任志強還有一個夜壺理論：
宏觀經(jīng)濟不行就需要把房地產(chǎn)拿出來用，不需要就踢到床底下。這是一種觀點。
但我認為，當前樓市如此火爆，跟調(diào)控無關，跟救市有關。過往就有這樣的案例：比如，2008年時，房地產(chǎn)和經(jīng)濟都不好的情況下，就來了4萬億；2014年時，由于信貸收縮，房地產(chǎn)發(fā)展不好，央行主動救市；2015年6月，因救股市采取多輪的降息降準政策，但資金不一定都去了股市，很多都流到了房地產(chǎn)。
另外，從投資渠道上來說，人們覺得投資房地產(chǎn)不會有損失，而投資股市有可能會損失得一塌糊涂。股市即便救市，也不可能會促使大家恐慌性購買。但對于樓市，大家可能不會因為很便宜很劃算去買，反而會因為恐慌而購買，甚至越買不起越要買。
很多人認為，買房是“借未來的錢，買現(xiàn)在的房”。越是有這種“創(chuàng)富效應”，越是造成人們都想擠上買房這趟車。但在股市，很多人反而看不到這種投資增富的效應。
當人們把錢都拿去買房了，那拿什么去消費呢？從一定程度上來說，這也會造成各行各業(yè)的不那么景氣。
雖然房產(chǎn)價值很高，但是這筆錢是花不了的，比如有人住著價值1000萬的房子，卻無法用這筆財富去消費，除非把房子賣了，這是一種“紙上富貴”。太多人都背負著二三十年的供房負擔，其實已經(jīng)沒有更大的能力去充分消費了。
“只要中國繼續(xù)城市化和改革開放
房價就會曲線上揚”
有這么一種規(guī)律：通常，當經(jīng)濟數(shù)據(jù)不好的，國家會刺激房地產(chǎn)；刺激后，經(jīng)濟數(shù)據(jù)變好，國家會收緊刺激，并開始抑制房地產(chǎn)。我們當前就處在抑制房地產(chǎn)的節(jié)點。
但當前房地產(chǎn)市場依舊火爆，從當前火爆的地價來看，主要有兩個方面的原因：
政府怕出地王，采取各種措施限制，如拍到一定價之后進行搖號，這造成開發(fā)商覺得拍地就如買彩票，會促使其拍地熱情高漲。
一線城市和二線熱點城市，房價和地價都已被行政性的手段控制住。但土地是地產(chǎn)商最重要的生產(chǎn)資料，這必然導致他們?nèi)ト木€城市拿地，這造成了三四線城市的地價飆高。
另外，還存在一種誤解，許多人認為當下 “面粉比面包貴”。但他們忽視了一個事實：中國的房產(chǎn)品正在發(fā)生一場很重要的供給側改革，只是大多數(shù)人只關心房價，但產(chǎn)品變革本身，就在很大程度上支持了房產(chǎn)單價的上漲。
香港此次的新地王，樓面地價拍到54萬港元/㎡。那么，未來中國內(nèi)地的房價走向如何？我認為只要兩個基本面不變，即只要中國還要繼續(xù)城市化、還要繼續(xù)改革開放，房價一定會曲線上揚。
郭士英一德期貨首席經(jīng)濟師經(jīng)濟金融專家
“房地產(chǎn)行業(yè)仍有空間
但下半年后開發(fā)投資有可能滯漲”
房價居高不下，去庫存進展順利，多數(shù)房地產(chǎn)商資金狀況大為好轉，拿地、開發(fā)、投資增速有所加快，這很正常。
房地產(chǎn)業(yè)不同于生產(chǎn)制造業(yè)，也不是一般工商業(yè)，是事實上的中國經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，有多少房地產(chǎn)商會關注經(jīng)濟下行壓力？也許不少人會認為，經(jīng)濟總體下行壓力越大，越是需要房地產(chǎn)投資發(fā)力。
客觀來看，中國城市化進程仍未完結，房地產(chǎn)行業(yè)仍有空間，部分城市的繼續(xù)投資開發(fā)很有需求和前景。問題在于，經(jīng)歷一輪房價快速上漲后，在全國嚴歷調(diào)控下，整個行業(yè)必然要經(jīng)歷一個三五年的中期調(diào)整，所以不宜大舉冒進。
展望后勢，隨著部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的常態(tài)化，房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)的壓力應該會越來越大；加之國內(nèi)外貨幣政策陸續(xù)進入明確的緊縮周期，也會對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源構成日益顯性的威脅。
所以，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)可能不會增長太多，下半年后有可能滯漲。當主要城市的房價逐步由漲轉跌，今年年底，最晚明年上半年，投資數(shù)據(jù)甚至有可能拐頭回落。