在中國(guó)，最受追捧的是那些每天喊房?jī)r(jià)高，整天預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)要降的人，這些人居然被很多人貼上了“講良心”，為老百姓說(shuō)話的標(biāo)簽，真是太幽默了。這些人害了多少老百姓越來(lái)越買不起房，而實(shí)事求是分析房?jī)r(jià)的，卻被貼上了“開發(fā)商的走狗”，“可恥的利益代言人”的標(biāo)簽。世界就是這么荒唐，這也是為什么大多數(shù)人沒(méi)錢的原因。因?yàn)樗幌肼犓肼牭模皇钦娴摹?/span>
最近在潛心研究?jī)杉拢阂皇侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)是否真的進(jìn)入新周期，幾乎閱讀了所有的關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期的重要文獻(xiàn)和著作；二是結(jié)合前段時(shí)間黃奇帆先生對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的評(píng)價(jià)，總結(jié)我多年來(lái)關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的思考和觀察，寫一篇綜述文章。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不平靜，時(shí)不時(shí)有大的動(dòng)靜出現(xiàn)。
這次是西安和鄭州：6月25日，西安市政府第三次出臺(tái)調(diào)控措施：新房網(wǎng)簽滿5年方可交易，外地購(gòu)房者須繳納2年以上社保。而鄭州住建部部門在6月29日發(fā)通知，明確規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。商品住房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后根據(jù)市場(chǎng)變化確需上調(diào)的，必須提供充足的調(diào)價(jià)依據(jù)和理由，并重新向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格備案。
這兩個(gè)城市目前出臺(tái)的“限售”和“限價(jià)”的舉措，可是說(shuō)是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心舉措，也是最受爭(zhēng)議的地方。坦率而言，盡管從去年年底到現(xiàn)在，西安的房?jī)r(jià)上漲比較迅速，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅一度排名70個(gè)大中城市的前三，但在我看來(lái)，西安房?jī)r(jià)總體仍然處在合理區(qū)間，并沒(méi)有多少非理性的泡沫存在。對(duì)于西安前兩次的調(diào)控，我理解成利用調(diào)控本質(zhì)上達(dá)到把西安房地產(chǎn)市場(chǎng)哄起來(lái)的目的，因?yàn)榈舱{(diào)控，總會(huì)制造恐慌性購(gòu)買和人氣，這在中國(guó)任何一個(gè)城市都屢試不爽，大家深得精髓和要領(lǐng)。從效果看，西安房?jī)r(jià)也很配合，在多年停滯之后終于開始上漲，應(yīng)該說(shuō)，這本來(lái)是皆大歡喜的事，但突然來(lái)一個(gè)“五年之內(nèi)不得出售”的嚴(yán)厲措施，對(duì)整個(gè)西安房?jī)r(jià)的走勢(shì)恐怕還是有影響的。
西安房?jī)r(jià)均價(jià)不過(guò)9000多一點(diǎn)，和同一個(gè)檔次的城市，比如，鄭州，武漢，長(zhǎng)沙，合肥等城市比，總體價(jià)格相對(duì)仍然較低，甚至比西藏、蘭州都低。我過(guò)去一直把西安列為房?jī)r(jià)安全的城市之一，即使到目前的價(jià)格，我仍然認(rèn)為西安房?jī)r(jià)偏低。即使曲江、新區(qū)這些媒體驚呼已經(jīng)過(guò)了萬(wàn)元的區(qū)域，房?jī)r(jià)也是偏低的。對(duì)于西安這么一個(gè)國(guó)際化的大都市，歷史悠久的古都而言，好的地段的樓盤不要說(shuō)過(guò)1萬(wàn)，就是過(guò)2萬(wàn)，也是合理的。對(duì)于西安這樣的城市，居然沒(méi)有幾個(gè)到2萬(wàn)的樓盤，這對(duì)西安這樣的城市是一種極大的侮辱。西安有“泡饃”，但西安房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)“泡沫”都沒(méi)有。采取“五年之內(nèi)不準(zhǔn)賣”的這種狠招實(shí)在沒(méi)有任何理由?？陀^而言，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的火爆只是一種價(jià)值回歸，采取極端的舉措其實(shí)并不利于市場(chǎng)的發(fā)展。
至于鄭州規(guī)定“新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平”則更是荒唐。我們根本無(wú)法理解為什么備案的價(jià)格不能高于去年10月份的價(jià)格水平，把這個(gè)問(wèn)題交給很多諾獎(jiǎng)得主，估計(jì)他們也只能交白卷?？梢哉f(shuō)，這次調(diào)控中的“限價(jià)”、“限售”兩大殺手锏，看起來(lái)氣勢(shì)洶洶，但都違背了基本的市場(chǎng)原則而不可能持久。限售使市場(chǎng)的交易凍結(jié)，而限價(jià)一定會(huì)出現(xiàn)大量的品質(zhì)非常低劣的樓盤。特別是，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控周期根本不可能超過(guò)兩年的慣例，這種嚴(yán)厲的舉措不僅無(wú)法糾正市場(chǎng)的扭曲，反而使市場(chǎng)更加扭曲。
我在之前的文章中特別強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控走到今天，最大的危險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)暴漲，而是我們?nèi)匀粓?jiān)持和中國(guó)房地產(chǎn)的基本面完全脫離的“去庫(kù)存”的政策，把虛火引向三四線城市。今年，三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，除了少數(shù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，位于一些核心城市都市圈的少數(shù)三四線城市，大量的三四線城市庫(kù)存量很大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人口流入停滯甚至流出，鼓動(dòng)去庫(kù)存把房地產(chǎn)的熱火引過(guò)去爆炒，最終一定導(dǎo)致更大的庫(kù)存和住房的過(guò)剩。房地產(chǎn)政策到了必須放棄“去庫(kù)存”思維，去庫(kù)存誤讀了中國(guó)房地產(chǎn)的基本面，誤判了房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)，如果還堅(jiān)持“去庫(kù)存”，今年下半年，估計(jì)小縣城的房子都會(huì)被一搶而光。開發(fā)商涌入這些地方去拿地，然后制造更大的過(guò)剩。
我對(duì)這次房地產(chǎn)調(diào)控的最大感受是，徹底亂了方寸，有些地方的調(diào)控措施純粹處于政治正確而罔顧當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。比如說(shuō)限價(jià)，其實(shí)最不應(yīng)該對(duì)高檔住宅、高價(jià)樓盤限價(jià)，高檔住宅高價(jià)樓盤屬于有錢人，并不影響一般老百姓，真正應(yīng)該限價(jià)的是普通住宅，是面向廣大老百姓的中低端的樓盤。但各地純粹為了讓房?jī)r(jià)“均價(jià)”的數(shù)據(jù)好看，只去限最高價(jià)，但對(duì)解決普通老百姓的居住而言，這種限制高價(jià)樓盤的做法毫無(wú)意義。正確的做法是：放開高端，限制中端，嚴(yán)格控制低端，這樣做，數(shù)字雖然不好看，但卻能真正解決普通老百姓買不起房的問(wèn)題。
對(duì)于一個(gè)亂了方寸的政策，其實(shí)根本無(wú)需猜測(cè)其如何收?qǐng)觥Ｎ蚁胝f(shuō)的是，最終決定未來(lái)市場(chǎng)走向的，仍然是市場(chǎng)規(guī)律。不管規(guī)定五年不準(zhǔn)賣，還是十年不準(zhǔn)賣，都無(wú)法改變西安房?jī)r(jià)仍然處于合理區(qū)間的事實(shí)。那些在調(diào)控政策出臺(tái)后，很焦慮的給我發(fā)信息求助的，可以安心的去吃泡饃了。你看曲江那么好的地方，房?jī)r(jià)剛過(guò)1萬(wàn)啊，漲幅都沒(méi)羊肉泡饃的漲幅大，真是羞先人呢。
最后我想說(shuō)的是，在中國(guó)，最受追捧的是那些每天喊房?jī)r(jià)高，整天預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)要降的人，這些人居然被很多人貼上了“講良心”，為老百姓說(shuō)話的標(biāo)簽，真是太幽默了。這些人害了多少老百姓越來(lái)越買不起房，而實(shí)事求是分析房?jī)r(jià)的，卻被貼上了“開發(fā)商的走狗”，“可恥的利益代言人”的標(biāo)簽。世界就是這么荒唐，這也是為什么大多數(shù)人沒(méi)錢的原因。因?yàn)樗幌肼犓肼牭模皇钦娴摹?/span>