財(cái)經(jīng)365訊 因身上濃厚的藝術(shù)氣息,紅樹(shù)林品牌創(chuàng)始人、今典集團(tuán)董事局聯(lián)席主席張寶全被稱(chēng)為“地產(chǎn)界的藝術(shù)大師”。1992年,張寶全與夫人王秋楊創(chuàng)辦今典集團(tuán),如今公司的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域已橫跨旅游度假、電影及當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)。
2009年,他決定退出傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),轉(zhuǎn)型旅游度假產(chǎn)業(yè)。目前,今典集團(tuán)已推出三亞灣紅樹(shù)林度假世界、海棠灣紅樹(shù)林度假酒店、青島紅樹(shù)林度假世界、亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店。除此之外,杭州、上海、重慶、拉薩、廣州、長(zhǎng)白山、莫干山等地紅樹(shù)林也將陸續(xù)推出。
張寶全的創(chuàng)業(yè)之旅也充滿“藝術(shù)性”。他告訴記者,除了必要的工作安排,他絕大部分時(shí)間會(huì)住在遠(yuǎn)離城市喧囂的“柿子林”里。這里有郁郁蔥蔥的樹(shù)林,異常寧?kù)o。張寶全在這里畫(huà)畫(huà)、會(huì)友,同時(shí)也思考他對(duì)旅游度假酒店的發(fā)展。
他說(shuō),紅樹(shù)林實(shí)際不是個(gè)酒店。
傳統(tǒng)模式難獲利
商務(wù)酒店不盈利幾乎是中國(guó)酒店業(yè)公開(kāi)的秘密。張寶全對(duì)此也有著深刻的擔(dān)憂。他甚至斷言,“中國(guó)的商務(wù)酒店可以看成是一個(gè)‘瘤’?！?/span>
國(guó)外商務(wù)酒店隨著商務(wù)活動(dòng)與家庭出行的需求自然而然地興起,而中國(guó)的商務(wù)酒店,最初因?yàn)槠涓甙旱膬r(jià)格并不適用于普通家庭出行居住,只好用于商務(wù)或者觀光活動(dòng)的接待。張寶全認(rèn)為,這種因商務(wù)或觀光帶來(lái)的是中國(guó)商務(wù)酒店業(yè)的畸形發(fā)展。
“以商務(wù)觀光為主要客群的酒店作用是睡一覺(jué),第二天吃了早飯就跑。所以酒店送你早餐,吃了早飯你該跑哪里跑哪里,晚上再回來(lái)睡覺(jué)。現(xiàn)在這種商務(wù)酒店,在中國(guó)七成不盈利和虧損,不虧損的和能盈利的只占到三成,這對(duì)于行業(yè)來(lái)講非常危險(xiǎn)?！?/span>
另外,商務(wù)酒店面臨的現(xiàn)狀是,隨著物價(jià)上漲,幾十年來(lái)酒店運(yùn)營(yíng)成本上漲十幾倍,但是房?jī)r(jià)只漲了兩倍。張寶全說(shuō),傳統(tǒng)商務(wù)酒店的盈利模式中,住房收入占比約70%,餐廳等服務(wù)占比30%。主要靠客房收入盈利的商務(wù)酒店,已經(jīng)難以獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益。
事實(shí)上,中國(guó)酒店另一個(gè)現(xiàn)狀是,很多酒店并非市場(chǎng)需求催生,而是地方招商和開(kāi)發(fā)商要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促成。
多重因素引發(fā)中國(guó)商務(wù)酒店不盈利或虧損。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱了一些商務(wù)酒店的業(yè)績(jī)報(bào)告。比如,號(hào)稱(chēng)湖南省首家超豪華五星級(jí)酒店的華天酒店,其預(yù)計(jì)2017年上半年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)是虧損11000萬(wàn)元-9000萬(wàn)元;在2016年,這家酒店虧損8736.21萬(wàn)元。一家管理規(guī)模位居“全球酒店集團(tuán)50強(qiáng)”第37位的金陵酒店?duì)I業(yè)收入同樣不佳。這家公司業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,2016年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83465.09萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)9.97%;其中酒店業(yè)務(wù)收入41467.36萬(wàn)元,占總營(yíng)收 49.68%,同比增長(zhǎng) 0.69%。
紅樹(shù)林不是酒店
針對(duì)中國(guó)商務(wù)酒店現(xiàn)狀,張寶全拋出的解決方案是“賣(mài)生活而非賣(mài)睡覺(jué)”。他斷言,中國(guó)度假時(shí)代正在到來(lái),而中國(guó)城市也面臨從觀光到度假的轉(zhuǎn)型。
理解度假時(shí)代,張寶全認(rèn)為,首先要搞懂“觀光”和“度假”的區(qū)別。這兩個(gè)概念常被歸入“旅游”這一籠統(tǒng)的概念中,但是二者區(qū)別非常明顯。“觀光”并非每天必需,就像某個(gè)景點(diǎn),也許幾年才去一次;但度假不同,它是賣(mài)每時(shí)每刻都需要的生活方式。
那么,張寶全賣(mài)的是什么樣的“生活方式”?
他打了個(gè)很“藝術(shù)性”的比方,“生活方式就是你可以在陽(yáng)臺(tái)上喝著咖啡,在馬桶上吃著面條?！彼J(rèn)為把中國(guó)乃至全世界當(dāng)下最好的藝術(shù)、休閑、文化、娛樂(lè)按照生活方式形態(tài)裝進(jìn)去,才叫度假目的地。
張寶全認(rèn)為,生活方式是度假時(shí)代的文化產(chǎn)業(yè)。他將以單一產(chǎn)品、單一功能為主的購(gòu)物中心模式定義為2.0方式,將業(yè)態(tài)多元化的商業(yè)綜合體定義為3.0方式,而他所要打造的紅樹(shù)林度假項(xiàng)目模式稱(chēng)之為“1+X”的4.0生活方式商業(yè)。“紅樹(shù)林不是傳統(tǒng)酒店”,按照張寶全的說(shuō)法,紅樹(shù)林是一個(gè)綜合體的集群。
他所打造的紅樹(shù)林模式中,不同類(lèi)的生活服務(wù)互相打通,而非讓每個(gè)商店互相獨(dú)立經(jīng)營(yíng),手工藝、咖啡、服飾等業(yè)態(tài)可以進(jìn)駐書(shū)店。
張寶全還為紅樹(shù)林模式規(guī)劃了兩個(gè)階段,今年底將完成他心中的第一階段,即用重資產(chǎn)講故事。“生活永遠(yuǎn)在重資產(chǎn)里,而非輕資產(chǎn)。電商在消費(fèi)時(shí)代的革命會(huì)讓人認(rèn)為是輕資產(chǎn)好,而度假時(shí)代到來(lái),就要找到供應(yīng)時(shí)代的產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品就是度假產(chǎn)業(yè)。電商能沖擊的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,它打破了空間對(duì)購(gòu)物的限制,但是地面體驗(yàn)卻無(wú)法被替代。在電商時(shí)代更要發(fā)展線下的社群和生活體驗(yàn)類(lèi)服務(wù),這才是線下門(mén)店的優(yōu)勢(shì)所在?！?/span>
紅樹(shù)林規(guī)劃的第二階段是快速?gòu)?fù)制、擴(kuò)張,并最終讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)全球分時(shí)度假,這也是張寶全的另一個(gè)戰(zhàn)略性目標(biāo)。消費(fèi)者只需要購(gòu)買(mǎi)紅樹(shù)林的度假卡,就可以通過(guò)紅樹(shù)林全球度假平臺(tái),在全球超過(guò)3000家酒店、民宿度假,實(shí)現(xiàn)“一卡在手,全球度假,全球養(yǎng)老”。
目標(biāo)本地客群
度假經(jīng)濟(jì)中的度假酒店并不意味著完全拋棄了商務(wù)屬性。度假目的地的核心消費(fèi)人群中,家庭占三分之一,還有三分之二來(lái)自會(huì)議會(huì)展的與會(huì)人員。而在度假經(jīng)濟(jì)的本地市場(chǎng)、本地區(qū)市場(chǎng)、中國(guó)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)這四個(gè)層級(jí)中,張寶全認(rèn)為本地度假市場(chǎng)占最大比重。以青島紅樹(shù)林度假生活區(qū)為例,青島本地及本地區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)群體即可達(dá)到六成,這足以為紅樹(shù)林帶來(lái)充足盈利。
不過(guò),張寶全的度假目的地酒店盈利模式與商務(wù)酒店不同。據(jù)他透露,紅樹(shù)林的項(xiàng)目盈利中,客房收入只占三分之一,非客房收入(如餐飲、購(gòu)物等)占了三分之二。他表示,2004年開(kāi)業(yè)的亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店在開(kāi)業(yè)次年即實(shí)現(xiàn)盈利,年均毛利率高達(dá)64.9%,超過(guò)酒店業(yè)30%這一平均數(shù);2015年,三亞灣紅樹(shù)林度假世界平均向每套產(chǎn)權(quán)客房分紅10萬(wàn)元以上。
本地市場(chǎng)的興起與現(xiàn)代人生活、工作壓力大密切相關(guān)。這一類(lèi)人群在工作壓力面前有一定的逃離欲,而時(shí)間和空間對(duì)其選擇休閑地有一定限制,因此近處的生活空間成為他們周末出行的主要選擇之一。
采訪結(jié)束后,記者問(wèn)張寶全,“為什么喜歡呆在遠(yuǎn)離市中心的柿子林?”
張寶全說(shuō),物理空間的隔離能讓人靜下來(lái),而一到城市,人會(huì)不由自主地焦慮。為了讓他這個(gè)“隱秘的居所”最大化實(shí)現(xiàn)人與自然高度融合,張寶全甚至沒(méi)有在這里設(shè)置城市里慣常見(jiàn)的任何一種引導(dǎo)性標(biāo)識(shí)。（原標(biāo)題：今典張寶全：虧損的中國(guó)商務(wù)酒店與他的解決方案）
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