去年下半年加入炒房隊(duì)伍的炒房客小李最近一直坐臥不寧，心里著急如熱鍋上的螞蟻。去年年底他下手了一套房子，貸款600萬(wàn)，月供34000。
盡管去年930北京開始對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，北京的房?jī)r(jià)沒有止住瘋狂，繼續(xù)大漲，一套房子一兩個(gè)月間又漲了50萬(wàn)。公司白領(lǐng)小李看紅了眼，殺入樓市，正式成為一名炒房客。他想得很明白：930調(diào)控以來北京房?jī)r(jià)也不見跌，很多專家學(xué)者說，北京的房子最保值，很難跌，肯定繼續(xù)漲，抓住機(jī)會(huì)大賺一筆。
小李手里留幾十萬(wàn)元以備還房貸?！皟赡旰筚u出可以免營(yíng)業(yè)稅，到時(shí)候房子再賣”。他在一房地產(chǎn)論壇上這樣表示。
然而，計(jì)劃沒有變化快，3月17日北京樓市調(diào)控政策發(fā)布，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。 隨后10天內(nèi)，北京市更是出臺(tái)9政策，涉及非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商住樓限購(gòu)等等……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查。
北京樓市此次有史以來最嚴(yán)的調(diào)控政策，徹底扭轉(zhuǎn)了北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。而小李感到頭都大了，他意識(shí)到期待房?jī)r(jià)未來兩年一直漲的愿望可能會(huì)落空，這個(gè)房子砸在自己手里了。
小李工資并不高，每月稅后收入不到1.5萬(wàn)。雪上加霜的是，當(dāng)時(shí)買房首付款不夠，借了很大一部分消費(fèi)貸做首付。他現(xiàn)在陷入了一個(gè)困局：現(xiàn)在賣房的話，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)要賠上百萬(wàn)。但是不賣，每個(gè)月還首付錢和月供，自己每月工資加手里留存現(xiàn)金也不夠一年的還貸的，資金鏈隨時(shí)會(huì)斷掉。他感覺房?jī)r(jià)不可能漲了，而未來房?jī)r(jià)跌了，自己更是虧到底。
小李哭了：一年之內(nèi)房?jī)r(jià)不漲我該怎么辦，難道要逼死我嗎?！
房?jī)r(jià)調(diào)控來了 炒房客如熱鍋上的螞蟻
類似小李這樣的狀況，在目前市場(chǎng)上不算少數(shù)。搜狐財(cái)經(jīng)了解到，在北京2016年樓市狂潮中，一部分上班族看到房?jī)r(jià)上漲中蘊(yùn)藏的暴富機(jī)會(huì)，加入炒房大軍，成為炒房客，欲“短炒”樓市。
他們大多通過銀行消費(fèi)貸款和信用貸款，或者將第一套房從銀行做抵押貸款，作為第二、第三套房的首付款。再?gòu)你y行貸款300萬(wàn)、400萬(wàn)、500萬(wàn)以上，買下上千萬(wàn)的房子。
他們有些收入很高，能獲得銀行較高的貸款。有些收入不足的則采用虛開工資收入等方法，從銀行貸到大筆資金炒房。
一個(gè)公司白領(lǐng)王超（化名）在網(wǎng)上透露了他僅以100萬(wàn)現(xiàn)金撬動(dòng)價(jià)值1000萬(wàn)房子的操作手法：自有現(xiàn)金100萬(wàn)，再把自己已有房子做抵押，從銀行貸出300萬(wàn)；然后信用貸再貸200萬(wàn)，這500萬(wàn)做首付款，再向銀行申請(qǐng)房貸500萬(wàn)，買下了價(jià)值1000萬(wàn)的房子，手頭上留個(gè)50-100萬(wàn)以備1-2年還貸，待房?jī)r(jià)大漲后賣出獲利。
數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，北京市商品住宅共成交114752套，環(huán)比2015年大增60%。成交均價(jià)為36231元/㎡，環(huán)比2015年大漲31%。二手商品住宅方面，2016年北京二手商品住宅總成交276493套，環(huán)比2015年增長(zhǎng)50%。成交均價(jià)為49766元/㎡，環(huán)比去年上漲32%。
央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，新增貸款超過12萬(wàn)億元，個(gè)人住房按揭貸款占據(jù)小半壁江山，高達(dá)5.68萬(wàn)億元，占全年新增貸款的44.91%。2016年的個(gè)人住房貸款比2015年翻一番（2015增加2.66萬(wàn)億）。
炒房客所有的盈利預(yù)想都是建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上。但當(dāng)前樓市嚴(yán)格調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，他們目前正承受著巨大資金壓力。
北京樓市降溫 房?jī)r(jià)開始松動(dòng)
炒房客預(yù)想的北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲沒有到來，到來的卻是北京樓市調(diào)控越來越嚴(yán)。五一前后，北京地區(qū)的新房、二手房房貸政策再次收緊。首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。在近期密集的樓市調(diào)控政策之下，北京樓市在不斷降溫。
數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%，新政至今平均每日的簽單量較新政前的平均簽單量下滑了75.6%。
成交量的大幅下滑也開始帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，比3月下降了6.8%。
進(jìn)入5月以后，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上周（5月1日-5月7日）北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1798套，環(huán)比下降60.8%，日均網(wǎng)簽量不足300套。 從近三個(gè)月北京二手住宅每日的網(wǎng)簽量可以看出，2月的日均網(wǎng)簽量一直維持在400套左右的較低水平；3月日均網(wǎng)簽量突破800套；4月受樓市調(diào)控影響，日均網(wǎng)簽量回落至600套以下；進(jìn)入5月，日均網(wǎng)簽量進(jìn)一步下降到300套左右。數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)為在2、3月逐步上升，3、4、5月持續(xù)下降。
房地產(chǎn)中介鏈家工作人員王秋告訴搜狐財(cái)經(jīng)，最近成交的確很清淡。以前一個(gè)店一月能賣10幾套房，5月以來自己所在的區(qū)域4個(gè)店才賣4套房。
而受調(diào)控因素影響，很多購(gòu)房者進(jìn)入觀望期，并不著急出手。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京二手房帶看量為19.6萬(wàn)次，環(huán)比大幅下降超過40%。
在走訪中，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，一些賣房的業(yè)主卻不愿接受調(diào)控政策影響下的“幾十萬(wàn)損失”，并不急于調(diào)低價(jià)格。樓市在一定區(qū)域內(nèi)形成了“多空對(duì)峙”。
“現(xiàn)在著急賣的人房子降價(jià)也賣不出去，不著急的更是掛高價(jià)”。王秋這樣表示。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，隨著市場(chǎng)實(shí)際成交量回落，相對(duì)滯后的網(wǎng)簽量未來還將進(jìn)一步回落。與此同時(shí)，新政對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、平抑房?jī)r(jià)起到了立竿見影的作用，北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，隨著市場(chǎng)實(shí)際交易量、網(wǎng)簽量的持續(xù)減少，北京二手房?jī)r(jià)格回調(diào)的空間還將進(jìn)一步加大。
大拐點(diǎn)時(shí)代真的來了!
01
都知道，一帶一路是中國(guó)作為全球老二，不滿老大美國(guó)原來的那套舊秩序，而提出的新藍(lán)圖。
但一帶一路究竟怎么搞，很多人沒看清。
按三極理論來看，就很清楚了。
全球產(chǎn)業(yè)鏈分為三極：消費(fèi)國(guó)、生產(chǎn)國(guó)、資源國(guó)，支配權(quán)和話語(yǔ)權(quán)依次降低。
生產(chǎn)國(guó)從資源國(guó)買來原料進(jìn)行加工，生產(chǎn)出成品再賣到消費(fèi)國(guó)。
原來的體系中，美國(guó)、歐洲是消費(fèi)國(guó)；中國(guó)是典型的生產(chǎn)國(guó)，世界工廠；非洲是資源國(guó)。
一個(gè)例外是澳大利亞，既是資源國(guó)（向中國(guó)賣鐵礦石），也是消費(fèi)國(guó)。
這個(gè)體系中，消費(fèi)國(guó)居于金字塔尖，資源都圍著它轉(zhuǎn)。生產(chǎn)國(guó)和資源國(guó)賣東西賺來的美元，沒有更多地方可去，只能買低利率的美國(guó)國(guó)債，這樣消費(fèi)國(guó)低成本獲得資金繼續(xù)買買買，構(gòu)成了商品—貨幣的一個(gè)全球循環(huán)。
中國(guó)顯然不愿一直當(dāng)生產(chǎn)國(guó)的角色。
這個(gè)時(shí)候也正好出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的跡象，一些代工廠遷到了越南、印尼等地。
中國(guó)本身也強(qiáng)調(diào)內(nèi)需立國(guó)，而不是像以前那樣靠出口拉國(guó)。
注意，一帶一路既不是像北約那樣有共同的敵人而結(jié)盟在一起，也不是像TPP那樣依靠共同的貿(mào)易標(biāo)準(zhǔn)而建立。
本質(zhì)上，一帶一路的吸引力和合法性建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上——來，一塊玩，這里有發(fā)展的機(jī)會(huì)、發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。
要發(fā)展，就是要讓伙伴們“上位”：資源國(guó)上位為生產(chǎn)國(guó)，而中國(guó)在這過程中上位為消費(fèi)國(guó)。
消費(fèi)國(guó)的玩法和生產(chǎn)國(guó)不一樣。生產(chǎn)國(guó)賺來的錢，要不去資源國(guó)買原料，要不去消費(fèi)國(guó)買國(guó)債，錢流回消費(fèi)國(guó)在用。
消費(fèi)國(guó)則是全球買買買，買消費(fèi)品和投資品。
因此，中國(guó)成為消費(fèi)國(guó)的過程，一定是全球消費(fèi)和全球投資增多的過程。
這條路，美國(guó)、日本都走過。日本的海外資產(chǎn)已超過本土1.5倍之多，海外資源土地面積已達(dá)本土10倍。
從這個(gè)意義上，嚴(yán)控海外投資只能是暫時(shí)之舉。
一個(gè)關(guān)聯(lián)很值得玩味。過去一段時(shí)間中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅下降，從最高峰的4萬(wàn)億下降到3萬(wàn)億，整整跌了四分之一。
這引發(fā)了資本嚴(yán)控，一帶一路的對(duì)外項(xiàng)目也幾乎停了下來。
但在一帶一路峰會(huì)前20多天，央行突然放寬了跨境人民幣支付的限制，這表明，資本管制是有彈性，而非不可動(dòng)搖的底線。
這是第一個(gè)大拐點(diǎn)，中國(guó)正在由生產(chǎn)國(guó)向消費(fèi)國(guó)轉(zhuǎn)變，很多玩法隨之改變。
02
若干年后回頭，決策層說出的那句“房子是用來住的，不是用來炒的”，很可能成為中國(guó)樓市的分水嶺。
這不是因?yàn)槭窡o前例的調(diào)控政策，而是因?yàn)闃鞘懈诎l(fā)生微妙變化。
過去十幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的故事就是房地產(chǎn)不斷升值，所有預(yù)言房?jī)r(jià)下跌的人都被打了臉。
不是房地產(chǎn)沒有周期，而是貨幣政策只有擴(kuò)張周期，沒有下降周期。房?jī)r(jià)上升建立在貨幣放水的基礎(chǔ)上。印出來的錢越來越多，自然資產(chǎn)的價(jià)格要上漲。
但現(xiàn)在，中國(guó)的貨幣環(huán)境出現(xiàn)了變化。
央行的資產(chǎn)負(fù)債表，在今年二、三月份一舉收縮了1.1萬(wàn)億元，這是繼去年11月來第二次縮表，它意味著發(fā)行的貨幣在迅速減少。
同時(shí)，盡管基準(zhǔn)利率還沒動(dòng)，但把中期借貸便利操作利率、常備借貸便利、逆回購(gòu)利率等提高了，利率中樞事實(shí)上在上升。
有人注意到貨幣政策形成了一道奇特的風(fēng)景：美聯(lián)儲(chǔ)談了三年的加息，結(jié)果中國(guó)的市場(chǎng)利率上揚(yáng)得比美國(guó)多。美聯(lián)儲(chǔ)開始談?wù)摽s表了，中國(guó)央行沒有出聲，結(jié)果卻已經(jīng)做了出來。美國(guó)央行光說不做，中國(guó)央行只做不說。
這就是第二個(gè)大拐點(diǎn)，中國(guó)貨幣環(huán)境正在靜悄悄發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基變了。
瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬說，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)已經(jīng)不再是可有可無的了。
03
20天前，特朗普公布稅改方案，在中國(guó)激起的反響比美國(guó)還大，有人稱之為真正的供給側(cè)改革。
之前分析過，特朗普攻打敘利亞、怒懟朝鮮，都是為了迂回推行新政改革，獲取國(guó)內(nèi)支持。
全球資本市場(chǎng)的預(yù)期，都建立在特朗普改革上。
另一方面，中國(guó)正掀起監(jiān)管風(fēng)暴，最高層關(guān)注的是金融安全，重點(diǎn)在安全二字上。
觀察現(xiàn)在所有的政策，不管是嚴(yán)控樓市，凍結(jié)交易，限制資本外流，打擊險(xiǎn)資的激進(jìn)行為，都有同一個(gè)指向，那就是維穩(wěn)。
因?yàn)橛?9大，今年中國(guó)的主基調(diào)必然是穩(wěn)定。
因此，今年不要期望有大的改革動(dòng)作。
而美國(guó)，特朗普把政治生命都押在了新政上。現(xiàn)在全世界都在看美國(guó)怎么改。
而新興國(guó)家中，人口紅利和改革紅利，資本更看重印度、越南、印尼等地。
中國(guó)一直因改革而成為世界經(jīng)濟(jì)的引擎，現(xiàn)在，改革大旗現(xiàn)在由美國(guó)扛了起來，這是第三個(gè)大拐點(diǎn)。
投資就是要找變化之地，改革才意味著機(jī)會(huì)。