財(cái)經(jīng)365訊 廣州市政府官網(wǎng)推出《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》(可簡(jiǎn)稱住房租賃新政)，其中有一條爆炸性的舉措，那就是“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，此言一出，可謂滿城轟動(dòng)。
具體內(nèi)容如下：
賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。
簡(jiǎn)單解讀一下：
1、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，在價(jià)值觀上肯定是正確的。包括受教育權(quán)、養(yǎng)老保障等各項(xiàng)公民基本權(quán)利，不能因?yàn)橛蟹繜o(wú)房就要區(qū)別對(duì)待，讓租房的人享受到同等國(guó)民待遇，這不僅是發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍做法，也是我們國(guó)家的媒體呼吁了很多年的東西。廣州這一次明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，既是對(duì)高房?jī)r(jià)這個(gè)嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)的關(guān)切，也是吸引青年人才進(jìn)駐的重要舉措，值得嘉許。
2、惠及的人群有限，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”不是無(wú)差別對(duì)待，只有“符合條件的承租人”才能享受到這一權(quán)益，具體來(lái)說(shuō)，要么你的子女得有廣州戶籍，要么你得持有人才綠卡，要么你得符合積分入戶上學(xué)的條件，而且這三類人在廣州都必須無(wú)房。再考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向于人才引進(jìn)的，那么“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的最大受益者主要還是廣州需要的人才，不是一般的外來(lái)務(wù)工人員。而且即便能夠安排公辦學(xué)校，很可能也是學(xué)位不太緊張的普通學(xué)校，而非競(jìng)爭(zhēng)激烈的名校。
3、租購(gòu)?fù)瑱?quán)，最大的沖擊是削弱了房屋的附加值，炒賣學(xué)區(qū)房的人要小心了。中國(guó)的房子之所以貴，一個(gè)重要原因就是附著在房子上的附加值太多，其中最具含金量的東西就是受教育權(quán)，如果“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”能夠100%貫徹落實(shí)，那等于把房子的含金量大打折扣，理論上會(huì)減少很多人的購(gòu)房熱情，學(xué)區(qū)房首當(dāng)其沖會(huì)失去炒作的動(dòng)力。我們之前一直強(qiáng)調(diào)學(xué)區(qū)房受政策波動(dòng)的影響越來(lái)越大，購(gòu)買一定要謹(jǐn)慎，也是這個(gè)意思。
4、關(guān)鍵還是在于如何貫徹落實(shí)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)聽(tīng)上去很美，但落實(shí)起來(lái)卻不容易，原因很簡(jiǎn)單，優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的事實(shí)沒(méi)有因此改變。比如，廣州中心城區(qū)那些好學(xué)校，學(xué)位一直非常緊張，有房有戶口的人都不夠滿足，哪里還有多余的資源來(lái)滿足租戶？除非政府強(qiáng)制劃定一部分配額，固定給租戶一定量的學(xué)位，但這樣會(huì)進(jìn)一步加劇學(xué)位緊張的氣氛，而且會(huì)給有房的戶籍居民帶來(lái)“反向歧視”的不良體驗(yàn)，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。
優(yōu)質(zhì)稀缺資源一定會(huì)帶來(lái)高溢價(jià)，不體現(xiàn)為高房?jī)r(jià)，就會(huì)體現(xiàn)為高房租。做一個(gè)假設(shè)，如果某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)位分配100%實(shí)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，那么這肯定會(huì)導(dǎo)致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬(wàn)元一個(gè)月也是有可能的，比你購(gòu)買一套同地段學(xué)區(qū)房的月供還貴。優(yōu)質(zhì)資源“價(jià)高者得”的規(guī)律不會(huì)變，買不起學(xué)區(qū)房的人同樣也租不起學(xué)區(qū)房。而且，隨著租售比大幅提升，這個(gè)時(shí)候，大家的購(gòu)房熱情會(huì)重新燃起，再次進(jìn)入高房?jī)r(jià)的死循環(huán)。
所以，問(wèn)題的關(guān)鍵還是要解決優(yōu)質(zhì)教育資源的短缺問(wèn)題，只有讓教育資源豐富化、均衡化，人們的焦慮感才會(huì)實(shí)質(zhì)性降低。因?yàn)?，貴的不是房子，而是背后的受教育機(jī)會(huì)啊。
5、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)把高房?jī)r(jià)打下來(lái)嗎？長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)降低大眾的購(gòu)房熱情，房屋炒作的素材和動(dòng)力都會(huì)減少，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸理性，但要注意，“理性”不代表便宜，不代表人人買得起。
正如我的朋友鄧浩志所言，房子除了可以用來(lái)住、用來(lái)上學(xué)，它還有強(qiáng)烈的資產(chǎn)屬性，這在全世界都一樣，美國(guó)英國(guó)這些發(fā)達(dá)國(guó)家，不買房也能享受到同等的國(guó)民待遇，但大部分人都還是有住房夢(mèng)的。有恒產(chǎn)者有恒心，這既是普遍的人性，也是正常的經(jīng)濟(jì)理性。你看新加坡，雖然這個(gè)國(guó)家的70%以上的居民都有公屋住，但它的商品房仍然位居全球最貴行列，你不能說(shuō)新加坡的房?jī)r(jià)不理性。
所以我認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”沖擊的是那些資產(chǎn)屬性不強(qiáng)的房子，比如二三線城市以及一線城市外圍區(qū)的房子，這些房子的稀缺性不強(qiáng)，買家的支撐面也不大，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)讓這類房子的含金量大打折扣。但對(duì)于大城市核心區(qū)的房子來(lái)說(shuō)，沖擊不會(huì)太大，畢竟這些地區(qū)的房子具備強(qiáng)烈的資產(chǎn)屬性，即便失去了“學(xué)位”這個(gè)巨大的附加值，仍然會(huì)有其他的附加值來(lái)補(bǔ)充，比如租金收入，比如資產(chǎn)保值的功能等等，這些也是高房?jī)r(jià)的支撐。
總體來(lái)說(shuō)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底回歸理性，需要一個(gè)長(zhǎng)效的系統(tǒng)性的解決機(jī)制，僅僅靠“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”肯定是不夠的，還需要教育資源的豐富化與均衡化，需要供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性改善，需要整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)心態(tài)的轉(zhuǎn)變。
6、鼓勵(lì)租賃住房正在成為普遍趨勢(shì)。此前，上海、廣州等城市在土地出讓時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“100%要求自持”的例子，土地拍賣“競(jìng)自持”很可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象，這表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路正發(fā)生深刻變化：解決高房?jī)r(jià)的思路不是降房?jī)r(jià)，而是大幅提升租賃住房的供應(yīng)量，并賦予租賃住房與商品房同等的國(guó)民待遇。
根據(jù)廣州近日公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，廣州還允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，這表明廣州租賃住房的供應(yīng)量會(huì)大幅提升。對(duì)大量新進(jìn)入廣州的年輕人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)利好，高房?jī)r(jià)對(duì)人才的擠出效應(yīng)也會(huì)相對(duì)減弱。
到此，小編要和廣大的投資者朋友們說(shuō)再見(jiàn)啦，大家是不是很舍不得小編呢？不用傷心，不用難過(guò)，大家可以閱讀下面的幾篇文章，財(cái)經(jīng)365的小編永遠(yuǎn)伴隨著您！！更多的資訊請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365熱點(diǎn)頻道?。?！（本文原標(biāo)題：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)把高房?jī)r(jià)打下來(lái)嗎？）
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