財(cái)經(jīng)365訊 在從嚴(yán)調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性,仍有兩個(gè)問題值得關(guān)注。一是如何平衡好滿足合理改善性需求和打擊投機(jī)性需求。二是如何擺脫房市調(diào)控的政策循環(huán),打破房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。未來為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,政策上需要供需結(jié)合,在加強(qiáng)需求側(cè)管理即抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí),注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。
■大勢(shì)觀察
自2016年9月份以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪緊縮性調(diào)控政策。今年2月底之后調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí),以北京為代表的多個(gè)城市出臺(tái)并升級(jí)了認(rèn)房又認(rèn)貸、提高首付比例、縮短貸款期限等限購限貸政策,北京甚至出臺(tái)了“離婚一年內(nèi)貸款按二套房執(zhí)行”的限貸政策。此輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化?未來發(fā)展趨勢(shì)如何?本文將對(duì)此分析并提出了相關(guān)政策建議。
一、新一輪調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期
伴隨史上最嚴(yán)限制政策的實(shí)施,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫,市場(chǎng)分化出現(xiàn)一些新的變化?？傮w來看,呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。
(一)政策效果顯現(xiàn),銷售增速逐月回落
隨著調(diào)控政策的實(shí)施,今年以來全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增速逐月降低,5月份分別累計(jì)同比增長(zhǎng)14.3%、18.6%,增速分別較上年全年下降8.2、16.2個(gè)百分點(diǎn)。其中一線地區(qū)等主要限購城市受到的影響最大。從40個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看,不同類型城市的商品房銷售面積增速均出現(xiàn)較大幅度下降,尤其是一線城市,5月份同比下降25.3%,而上年同期為增長(zhǎng)22.4%。二、三線城市銷售面積分別同比增長(zhǎng)2.6%、10.2%,較上年同期分別下降40.2、22.9個(gè)百分點(diǎn)。
(二)中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長(zhǎng)
今年5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)回落,前5個(gè)月累計(jì)增長(zhǎng)8.8%,增速較上月降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。但隨著一線城市調(diào)控政策的升級(jí),購房熱情逐步向二、三線城市蔓延,房地產(chǎn)投資熱情也向二、三線城市不斷傳導(dǎo)。從不同區(qū)域看,中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈現(xiàn)加快趨勢(shì),今年前5個(gè)月同比增長(zhǎng)16.9%,分別比上月、上年加快0.1、5.1個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)前5個(gè)月同比增長(zhǎng)7%,比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn),但比上年同期高1.2個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.4%,比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn),其中北京、天津兩市投資負(fù)增長(zhǎng)。東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴(kuò)大。
從不同類型城市看,一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速要低于二、三線城市,其中廣州、深圳仍保持20%以上的較快增長(zhǎng),上海逐月回落至6.4%,北京則為下降0.5%。二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)較高,5月累計(jì)增長(zhǎng)9%,較上年末回升0.8個(gè)百分點(diǎn)。三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5月份較上月回升,為8.7%,比上年高0.1個(gè)百分點(diǎn)。
(三)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭減弱,三線城市漲幅較快
2017年5月,商品房銷售均價(jià)為7959元/平方米,同比增長(zhǎng)3.8%,增速較上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。由于各類限制政策主要針對(duì)前期房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市,一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩,5月份其二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.0%,較上月降低0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市房?jī)r(jià)漲幅自3月達(dá)到1%的環(huán)比增速后逐月放緩,5月為0.6%,較上月降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在去庫存持續(xù)推進(jìn)下三線城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比仍較快,5月環(huán)比上漲0.6%,雖然較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn),但比上年同期高0.4個(gè)百分點(diǎn)。
(四)一、二線城市土地供應(yīng)增加,成交土地平均溢價(jià)率降低
與過去僅僅是限制需求政策不同,此次房地產(chǎn)調(diào)控更加強(qiáng)調(diào)增加土地供應(yīng)等措施,年初政府工作報(bào)告提出房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。從100個(gè)大中城市土地供應(yīng)情況看,今年前5個(gè)月一、二線城市住宅類供地分別為52、613宗,分別較上年同期增加23.8%、3.7%,三線城市供地?cái)?shù)量小幅下降0.7%。一線城市的土地成交量上升也最為明顯。與此同時(shí),一、二線城市的成交土地(住宅類)樓面平均溢價(jià)率有所降低,今年前5個(gè)月平均為25.1%、41.7%,分別比上年低40.3、21.5個(gè)百分點(diǎn)。而三線城市成交土地平均溢價(jià)率仍在上升,今年前5個(gè)月平均為61.2%,較上年回升17.9個(gè)百分點(diǎn)。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有所收緊
前5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增長(zhǎng)9.9%,雖然遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資資金來源增速(-0.1%),但已開始呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)。首先,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速比上年低5.3個(gè)百分點(diǎn)。其次,從各類資金來源看,占比相對(duì)較大的自籌資金(30%)、定金及預(yù)收款等其他資金(51%)增速分別為-3.4%、16.7%,分別較上年下降3.6、15.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款(19%左右)增速仍然較快,達(dá)到17.3%,比上年加快10.9個(gè)百分點(diǎn)。
二、下半年趨勢(shì)判斷
在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將保持從嚴(yán)基調(diào),在因城施策前提下,除限購限貸等需求端控制措施外,會(huì)更加重視增加土地供應(yīng)等供給端政策的調(diào)控。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將降溫。
(一)銷售增速繼續(xù)回落
一方面,剛性需求和部分改善性需求已在前期得到釋放,在調(diào)控趨嚴(yán)、房?jī)r(jià)松動(dòng)背景下,居民觀望情緒上升,購房意愿下降;另一方面,此輪調(diào)控不僅僅打擊投資性需求,提高二套首付比例等還降低了改善性需求的購房能力,投資性和改善性需求的釋放將有所放慢。同時(shí),限購與非限購城市的房地產(chǎn)銷售增速將進(jìn)一步分化,限購城市銷售將繼續(xù)收縮。而購房熱情會(huì)逐步向部分二線和三、四線城市蔓延,非限購城市的銷售將保持較快增長(zhǎng),一些庫存較高的地區(qū)在去庫存政策下成交量將上升。綜合來看,房地產(chǎn)銷售增速總體將繼續(xù)回落。
(二)房?jī)r(jià)漲幅整體放緩,部分區(qū)域有所松動(dòng)
受較嚴(yán)調(diào)控政策影響,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)放緩,部分城市房?jī)r(jià)還有可能有所下跌。非限購地區(qū)中,前期漲幅較低、具有較好經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)的二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升。而庫存較高的三、四線城市由于供給充足,房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。
(三)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊
從貨幣環(huán)境來看,隨著美國(guó)加息步伐的加快,外部流動(dòng)性面臨拐點(diǎn),外匯占款降低等會(huì)使得國(guó)內(nèi)流動(dòng)性被動(dòng)收緊。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)背景下,我國(guó)貨幣政策更加注重防風(fēng)險(xiǎn)、抑泡沫,金融監(jiān)管趨嚴(yán),貨幣政策整體穩(wěn)中趨緊。從監(jiān)管政策看,在去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下,監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、理財(cái)產(chǎn)品等融資渠道監(jiān)管更嚴(yán)。近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也被列為銀監(jiān)會(huì)例行檢查的要點(diǎn)之一,這將使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、債券發(fā)行等方面融資進(jìn)一步收緊。從融資成本看,在監(jiān)管趨嚴(yán)、境內(nèi)外市場(chǎng)利率整體趨于上行背景下,房地產(chǎn)相關(guān)融資成本將繼續(xù)上升,加之伴隨銷售增速的逐步回落,企業(yè)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等其他資金來源增長(zhǎng)也將有所放緩,房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力將有所增大。
(四)投資有所回落,但大幅放緩可能性不大
在強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下房地產(chǎn)投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大。首先,一線和部分二線城市前期去庫存加快,未來隨著土地供應(yīng)的增加,補(bǔ)庫存需求上升。其次,三、四線城市銷售加快會(huì)逐步帶動(dòng)其投資較快增長(zhǎng),在一定程度上抵消一線城市和部分二線城市地產(chǎn)投資放緩的影響。第三,今年政府提出確保再開工改造600萬套的棚改任務(wù),一方面棚改貨幣化安置將帶動(dòng)商品房銷售的增長(zhǎng),另一方面棚改會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施配套投資,也會(huì)對(duì)沖一線和部分二線城市房地產(chǎn)投資的收縮影響。
三、對(duì)策建議
當(dāng)前,在從嚴(yán)調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性,但仍有兩個(gè)問題值得關(guān)注。一是如何平衡好滿足合理改善性需求和打擊投機(jī)性需求。如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策打擊了過度投資和投機(jī)購房需求,但也限制了合理的改善性住房需求,這不符合“房子是用來住的”發(fā)展定位,也為未來政策提出了難題。在全面放開二孩政策下大城市改善性住房需求還將繼續(xù)增加,未來一旦政策放開,房?jī)r(jià)可能又會(huì)迎來新一輪大幅上漲。二是如何擺脫房市調(diào)控的政策循環(huán),打破房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從過去經(jīng)驗(yàn)看,調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長(zhǎng)的兩難困境,政策往往會(huì)陷入“政策收緊-房?jī)r(jià)下跌-政策放松甚至鼓勵(lì)購房-房?jī)r(jià)大漲-政策重新收緊”的循環(huán)之中,長(zhǎng)期作用有限。
我們認(rèn)為,未來為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,政策上需要供需結(jié)合,在加強(qiáng)需求側(cè)管理即抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí),注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。
第一,因城施策的需求側(cè)管理仍是引導(dǎo)預(yù)期的必要手段。不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展等差異較大,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、城市配套設(shè)施較完善的城市仍是人口集聚的核心地區(qū),也往往是投機(jī)性資金容易累積的區(qū)域。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還未建立的情況下,仍須采取限購、限貸等措施防止這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度炒作。
第二,加強(qiáng)市場(chǎng)和資金監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng),嚴(yán)厲處理首付貸、規(guī)避限購限貸政策、以虛假材料和不正當(dāng)手段騙取購房資格、發(fā)布虛假信息、囤積房源、參與預(yù)售商品房炒作等違法違規(guī)行為。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,打擊捂盤惜售、囤地、虛假優(yōu)惠、變相提價(jià)等行為。加強(qiáng)對(duì)杠桿資金等的監(jiān)管,防止資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第三,逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,以限購限貸為主的措施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。理順土地與財(cái)政之間的關(guān)系、完善住房租賃市場(chǎng)、發(fā)揮稅收政策調(diào)節(jié)作用等都是未來機(jī)制建設(shè)中需要考慮的問題。目前地方調(diào)控措施已經(jīng)開始有所轉(zhuǎn)變,如北京近期提出進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系,堅(jiān)持新增建設(shè)與盤活存量并舉,未來五年將新建150萬套住房,包括25萬套自住型商品房和20萬套中低價(jià)位、中小套型商品住房。土地供應(yīng)增加成為當(dāng)前政策的重要方面,不少地方政府在土地出讓方式方面已經(jīng)有所行動(dòng),如南寧推出“限房?jī)r(jià)、限地價(jià),競(jìng)產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開出讓土地。（原標(biāo)題：梁婧:房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行要注重供需結(jié)合）
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。