記者近日走訪京滬二手房市場發(fā)現(xiàn)，以北京、上海為代表的重點城市二手房市場遇冷，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響下，遏制炒房效應(yīng)初顯，一二線樓市開始進(jìn)入調(diào)整周期。
專家認(rèn)為，隨著住建部門和地方政府對整治市場秩序持續(xù)保持高壓態(tài)勢，樓市調(diào)控效果將在全國熱點城市表現(xiàn)得尤為突出。
京滬二手房成交量價下跌
鏈家研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，為自2015年以來最低點。與此同時，二手房成交周期也在拉長，成交周期平均52天，為自2012年以來最長，購房者觀望情緒明顯。
上海也出現(xiàn)類似情況。記者近日在上海二手房市場走訪發(fā)現(xiàn)，隨著樓市成交平穩(wěn)下行，各區(qū)域中介帶看量普遍出現(xiàn)二至三成下滑，成交量呈現(xiàn)近二成回落。在一些傳統(tǒng)的熱點板塊，如長寧區(qū)中山公園、靜安新客站等區(qū)域成交量也環(huán)比下降一至二成；近郊板塊的二手房成交跌幅則更為明顯，基本在二成以上。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，帶看量減少、置換客減少是上海二手房市場成交降溫的主要原因。部分中介則告訴記者，“目前，六成以上的成交為學(xué)區(qū)房購買需求。”
在成交價格方面，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，今年5月北京市二手房成交均價環(huán)比下跌2.3%，連漲17個月后出現(xiàn)兩個月下跌。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的統(tǒng)計亦顯示，在有交易的12個區(qū)域中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。
在上海，為求順利置換，賣家的讓價幅度普遍在1%-2%。而對于大、中戶型改善房源來說，由于需求相對較少，一些賣家為盡快置換出售房源，降價幅度在2%-3%，部分急售賣家甚至提供4%左右的降價空間。
購房者議價能力增強(qiáng)
多位二手房中介告訴記者，目前北京和上海的二手房交易有趨于“買方市場”的傾向，如一些熱門區(qū)域新增房源數(shù)量增加，購房者議價能力增強(qiáng)。
在北京的熱門區(qū)域朝陽望京，看中望京新城一套三室兩廳的鄭先生告訴記者，目前這套房子均價為66000元，相比政策出臺前均價下降2000元左右，但與去年9月份相比價格高出近1萬元。“當(dāng)時的價格應(yīng)該是我目前的心理預(yù)期，期待密集的調(diào)控政策出臺后，效果能在房價上逐漸顯現(xiàn)出來?！编嵪壬f。
“去年三季度時出現(xiàn)的‘秒簽’或是賣家坐地漲價、跳價毀約的情況已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在只要雙方都有誠意，在賣方掛牌價的基礎(chǔ)上談下幾萬到幾十萬都是有可能的?！痹谝嗲f一家二手房中介機(jī)構(gòu)工作的孫潔告訴記者，他近期經(jīng)手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房，最終成交價與掛牌價格分別相差了35萬和20萬。
記者注意到，雖然當(dāng)前二手住宅價格出現(xiàn)松動，但一些熱門區(qū)域房源均價與去年北京二手房價格非理性上漲后的價格相比并未出現(xiàn)過于明顯的變化。多位近期有購房計劃的買房者表示，他們?nèi)詴L時間處于觀望狀態(tài)，眼前的回落只是向著年初的水平過渡。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢地位，漲價占比下降，降價占比增加。而買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢，調(diào)控政策正在實現(xiàn)預(yù)期效果。
在上海，在市場成交縮水下，目前二手房市場上首套購房者開始占據(jù)主體地位，部分地區(qū)以價換量趨勢明顯。在閔行古美羅陽、金虹橋等剛需聚集的區(qū)域，一些去年掛牌至今的房源陸續(xù)開始成交，但實際成交價一般下調(diào)3%-5%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，首付比例以及貸款成本的提高，使居民對購房貸款的使用程度降至2015年以來最低水平?！耙恍┵u家降價攬客，目前銀行辦理個貸時間較長，部分持有售后公房的連環(huán)置換客選擇下家客戶，通常有付款比例要求，面對高首付客戶也愿意給出更多的議價空間，甚至5%幅度。一些板塊內(nèi)的中、大戶型成交上升，往往以價換量，房價水平不漲甚至開始下跌。二手房賣家為爭搶客戶，無奈只能降價。”幾位二手房中介均向記者表示，現(xiàn)在市場上，“購房者的話語權(quán)大了很多?！?/p>
調(diào)控政策下二手房市場成交將穩(wěn)中下調(diào)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，北京和上海一手住宅供應(yīng)相對較少，二手房仍是成交主力。在繼續(xù)加碼的調(diào)控政策背景下，成交量難現(xiàn)規(guī)模化，而價格也隨著需求的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)波動，穩(wěn)中下調(diào)或是基本特征。
3月底，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。住建部同時指出，加強(qiáng)二手房市場管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場。對于市場出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在北京和上海，伴隨著對商住、首付貸以及不規(guī)范中介行為等的整治行動，4月和5月二手房并未站穩(wěn)正常年份月度成交量均線，價格漲幅微弱接近走平，傳統(tǒng)“銀四”和“紅五月”不再。跡象表明市場置換動力在減弱，預(yù)計中端改善房成交受關(guān)聯(lián)影響或繼續(xù)回落，而高端房源在樓市去投資化后，需求開始穩(wěn)定，這表明了調(diào)控對居住屬性的精準(zhǔn)定位的政策效應(yīng)。
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從全國來看，隨著調(diào)控城市越來越多，各地在借鑒京滬等城市的調(diào)控政策經(jīng)驗，未來出臺的政策力度將越來越強(qiáng)，從而進(jìn)一步遏制炒房空間。二手房市場上，整頓、規(guī)范市場秩序?qū)τ谥薪楹逄Х績r的始終保持高壓態(tài)勢。在步步施壓下，全國樓市整體成交將繼續(xù)維持在較低水平盤整。