天價(jià)收購案！
萬科，昨天爆出大新聞！
就在萬科A股和H股雙雙停牌的同時(shí)，萬科發(fā)布公告，宣布組團(tuán)收購亞洲最大的物流地產(chǎn)商，在新加坡上市的普洛斯。
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據(jù)萬科和普洛斯（兩者均為上市公司）方面發(fā)出的公告，收購價(jià)格為3.38一股。以此計(jì)算，收購估值約為160億新元（約790億元人民幣）。
在持股比例方面，厚樸投資占股21.3%、萬科集團(tuán)占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。
受到收購要約的刺激，普洛斯股價(jià)從2.7直接拉升到3.3，當(dāng)日暴漲21.85%。
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以目前普洛斯的股價(jià)和收購價(jià)相比，幾乎不存在溢價(jià)?。ㄊ召弮r(jià)3.38，股價(jià)3.3）
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普洛斯股價(jià)暴漲近22%
實(shí)際上，普洛斯股價(jià)上漲不是起始于萬科組團(tuán)收購，從2016年11月開始就一直有傳聞普洛斯會(huì)被財(cái)團(tuán)收購，也是從那時(shí)候起，普洛斯股價(jià)節(jié)節(jié)攀升，從2016年的1.78上漲到目前的3.3,，漲幅接近85%！
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普洛斯股價(jià)不到1年漲幅接近85%！
如果暴哥不給大家展開分析這筆交易，或許大家覺得沒什么太值得關(guān)注的地方。但其實(shí)不然，萬科這筆交易的背后，蘊(yùn)藏著幾大重大隱情！
萬科的巨大勝利！
1、萬科們大賺一筆！
表面上看，萬科為首的財(cái)團(tuán)似乎沒占到什么便宜，收購價(jià)3.38，股價(jià)3.3。（有朋友甚至?xí)X得，萬科們虧了，因?yàn)槭召徥录槐鲋?，普洛斯的股價(jià)瞬間上漲了22%），但其實(shí)萬科們虧了賺了呢？
暴哥感覺萬科們賺了！
根據(jù)普洛斯2017年的最新的財(cái)報(bào)，普洛斯目前的資產(chǎn)價(jià)值217.59億美元，約合人民幣1479億（按人民幣兌美元6.8粗略計(jì)算）；其負(fù)債為85.4億美元，約合人民幣580億；兩者相減，公司的凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）為899億人民幣，將近900億。
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來源，普洛斯財(cái)報(bào)
剛才說了收購對價(jià)總計(jì)是790億，因此這么計(jì)算，萬科們凈賺110億人民幣。按照萬科的持股比例21.4%計(jì)算，萬科賺了23.54億。
在上述普洛斯持有的資產(chǎn)中，最有價(jià)值的一部分可能就是土地了！
根據(jù)普洛斯的年報(bào)，普洛斯目前擁有和管理的物業(yè)主要布局在全球土地價(jià)格最昂貴，且升值潛力最大的幾個(gè)國家，中國、日本、美國、巴西。
資料顯示，截至2017年3月31日，普洛斯的業(yè)務(wù)發(fā)展到了中國、日本、美國和巴西的116 個(gè)主要城市，擁有并管理約 5492 萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，管理價(jià)值近400億美元的物流資產(chǎn)。
其中，中國方面，普洛斯方面的估值是136億美元，分布在38個(gè)主要城市，物業(yè)總面積2870萬方，其中，完工物業(yè)1750萬平米，計(jì)劃開發(fā)1120萬平米，土地儲(chǔ)備1190萬平米。
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普洛斯持有的中國物業(yè)
在中國的38個(gè)城市，幾乎全是目前樓市的熱點(diǎn)城市：
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日本、美國和中國的情況類似，也是布局在重點(diǎn)城市。所以，應(yīng)該說，普洛斯持有和管理的土地，物業(yè)價(jià)值未來應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止賬面上這些！
萬科的精明其實(shí)這不是第一，根據(jù)澎湃新聞的報(bào)道，2016年8月萬科收購印力集團(tuán)一役一樣收獲頗豐：
萬科在2016年8月21日宣布，公司聯(lián)合招商銀行(600036,股吧)以近130億元收購印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)。
在這項(xiàng)總額達(dá)到128.7億元的大宗收購中，萬科僅出資38.89億，就獲得了合資基金62.07%的權(quán)益。
2、萬科一次性和阿里、京東、唯品會(huì)“結(jié)盟”。
根據(jù)暴哥發(fā)掘，萬科收購的普洛斯，在中國最大的客戶竟然是：百世物流、京東、德邦、唯品會(huì)！
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來源，普洛斯財(cái)報(bào)
普洛斯在物流地產(chǎn)方面的主要商業(yè)模式如下：
這三種商業(yè)模式最終的結(jié)果常常是是普洛斯作為“房東”，物流公司作為租戶。換言之，在萬科組團(tuán)收購普洛斯之后，京東、百世物流、唯品會(huì)們的“房東”就從普洛斯變成了萬科們！
說道百世物流，不得不提它和阿里之間的關(guān)系，阿里集團(tuán)目前是百世物流最大的股東：
根據(jù)百世匯通赴美上市的招股書中提到的股東持股情況來看，阿里巴巴以23.4%的持股比例成為最大股東。
所以，這么推演下來，萬科和阿里、京東、唯品會(huì)居然成了聯(lián)姻的關(guān)系！
更有意思的是，在普洛斯的財(cái)報(bào)中，特意提出，百世物流在普洛斯的幫助下，這些年爆炸式增長：從2013年到2017年，年復(fù)合增長率達(dá)108%！
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百世物流增長率108%
普洛斯把百世物流作為一個(gè)典型案例標(biāo)注在財(cái)報(bào)中，顯然說明了兩者的親密。
所以，未來，萬科和阿里、京東、唯品會(huì)們之間如何演繹，值得我們期待！
3、萬科轉(zhuǎn)型有望破局！
關(guān)于萬科參與收購普洛斯，目前媒體的解讀主要是看中普洛斯的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。他們的理由是，普洛斯是亞洲最大的物流地產(chǎn)公司，萬科轉(zhuǎn)型的方向之一（社區(qū)物業(yè)、物流地產(chǎn)、長租公寓、教育營地等等）也是物流地產(chǎn)。
上述理解當(dāng)然沒錯(cuò)，但根據(jù)暴哥的觀察，萬科的意圖或許遠(yuǎn)不止于此。此前，暴哥曾經(jīng)寫過，萬科試水長租公寓目前最大的問題是收益率和現(xiàn)金流，只收租金的收益率太低，不足以覆蓋成本，只收租金獲得現(xiàn)金流回款太慢！
想要突破這一點(diǎn)需要在金融層面下功夫，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)。
而普洛斯恰好能夠幫助萬科，在金融領(lǐng)域取得長足進(jìn)展！
根據(jù)普洛斯的公開資料，普洛斯除了物流地產(chǎn)作為殺手锏以外，更為重要的業(yè)務(wù)是基金管理平臺(tái)（募集資金進(jìn)行投資）。
根據(jù)普洛斯的年報(bào)，在過去六年，普洛斯打造的基金平臺(tái)募集資金360億美元，年復(fù)合增長率76%。
普洛斯基金平臺(tái)具體募集資金如下：
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中國資金總額100億美元，日本108億美元，美國148億美元，巴西31億美元
普洛斯募集這么多資金有什么用呢？用處可大了：
根據(jù)普洛斯的財(cái)報(bào)，普洛斯通過基金平臺(tái)運(yùn)作模式，過去5年，從69億美元的資產(chǎn)中獲得了18億美元的現(xiàn)金流。顯著提高了其資金運(yùn)作效率；
同時(shí)借助于基金平臺(tái)的資金運(yùn)作，獲取投資和費(fèi)用收入，把普洛斯的收入提高了300到500個(gè)基點(diǎn)，顯著彌補(bǔ)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率較低的短板；
還有一點(diǎn)值得說的是，作為普洛斯打造資金回收政策的重要組成部分，基金管理的探索方面，主要的方向正是房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，在日本、巴西都是這樣，在中國也在積極的探索這方面的經(jīng)驗(yàn)。
暴哥描述的上述這些用途，不知道列為看官看出點(diǎn)什么門道沒有。
暴哥的理解是，普洛斯的基金管理模式，不正是萬科未來探索長租模式所需要的，提早獲得現(xiàn)金流，用于再投資的模式嗎？
一旦，這種基金平臺(tái)模式日臻醇熟為萬科所用，那么幾乎可以宣告，萬科的轉(zhuǎn)型之路接近成功了，萬科今后可以隨心所欲的進(jìn)入地產(chǎn)發(fā)展的下一個(gè)階段，即租賃時(shí)代！
總結(jié)
最后我們來總結(jié)一下，萬科本次收購的成果：
短期而言，萬科獲得了賬面上的收益和資產(chǎn)升值的前景；
中期來說，普洛斯在中國大量的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)和萬科已經(jīng)上路的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互整合，可以把萬科送上中國物流地產(chǎn)王者的寶座，幫助萬科衍生出新的利潤增長點(diǎn)。
萬科借助這一收購，也直接把自己和阿里、京東、唯品會(huì)等等大量的物流公司、平臺(tái)類公司業(yè)務(wù)打通，成為他們的服務(wù)供應(yīng)商。
長期來說，萬科借助普洛斯的基金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)租賃時(shí)代下，最具戰(zhàn)略意義的長租模式，并以此為核心，真正轉(zhuǎn)型為綜合地產(chǎn)發(fā)展商！
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