導(dǎo)語(yǔ)：調(diào)控，是2017年的中國(guó)樓市繞不過(guò)去的2個(gè)字，近110個(gè)城市及部委，超過(guò)250多次調(diào)控文件的出臺(tái)，徹底改變了市場(chǎng)格局。以往房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的一線城市及核心二線城市，在今年下半年被三、四線城市搶去了風(fēng)頭，但在去庫(kù)存政策逐步退出的情況下，這一情況恐怕很難延續(xù)。值得注意的是，雖然調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但2017年全國(guó)商品房銷售面積、金額仍雙雙創(chuàng)下新高，且待售面積持續(xù)下滑，房企三強(qiáng)的銷售額更是紛紛超過(guò)5000億元。此外，2017年以來(lái)，國(guó)家和地方政府紛紛出臺(tái)租賃市場(chǎng)利好政策，越來(lái)越多的房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶灘租賃市場(chǎng)。而隨著加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)成為明年政府要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)也將迎來(lái)更大的發(fā)展。
1.樓市進(jìn)入“五限”時(shí)代 各地調(diào)控超250次
財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2017年對(duì)于房地產(chǎn)政策的制定者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最為忙碌的一年。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，全國(guó)有近110個(gè)城市及相關(guān)部委發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺(tái)文件或規(guī)定的次數(shù)超過(guò)250次。
可以說(shuō)，今年的房地產(chǎn)調(diào)控，無(wú)論是從參與主體還是政策出臺(tái)的頻繁程度，都可謂史無(wú)前例。
在今年的兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院對(duì)政府工作報(bào)告進(jìn)行了反復(fù)推敲，最終作出修改與補(bǔ)充78處，其中在第14頁(yè)第1段第1行，補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。
隨后的3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調(diào)控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據(jù)北京“3.17”新政規(guī)定，購(gòu)買普通二套房的首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通二套房的首付款比例不低于80%;在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，即便名下無(wú)房但有貸款記錄，也將被認(rèn)定是二套住房。
除了首付比例的大幅提升以及“先賣后買”的二套房界定標(biāo)準(zhǔn)外，新政的嚴(yán)格還體現(xiàn)在即時(shí)生效，并未留下任何緩沖期。
到4月初，北京相關(guān)部門在18天內(nèi)密集出臺(tái)10個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月、離婚1年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套執(zhí)行、商辦項(xiàng)目不得作為居住使用、禁止中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來(lái)北京高燒不退的樓市迅速降溫。
在北京樓市新政的示范作用下，全國(guó)主要城市紛紛跟進(jìn)，收緊了樓市政策。部分城市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)北京。
例如在北京“3·17”新政出臺(tái)后不久，包括廈門、福州、廣州、珠海等城市便均出臺(tái)了新購(gòu)房必須持有一定年限后，才可轉(zhuǎn)讓的政策。隨后，繼新購(gòu)住房五年內(nèi)不得上市交易后，石家莊又將這一政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域。
而限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商的“五限”調(diào)控，也使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入“五限”時(shí)代。
值得注意的是，今年的調(diào)控政策還呈現(xiàn)出延續(xù)性的特點(diǎn)，月月有新政已經(jīng)成為市場(chǎng)常態(tài)。例如9月份，有多達(dá)45個(gè)城市(含央行等部門)發(fā)布了52個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容的政策，是歷史上單月出臺(tái)樓市調(diào)控政策最多的一次。而此時(shí)距離北京發(fā)布“3.17”新政已有半年時(shí)間。
實(shí)際上，頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，一方面是為了遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面，則是為了加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。
12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議也提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。而除了要配套相應(yīng)的房地產(chǎn)政策外，金融、稅收等方面的調(diào)整，包括租賃市場(chǎng)的破局，也都將影響到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
全國(guó)房?jī)r(jià)同進(jìn)退的情況，在2017年被打破。隨著分類調(diào)控的嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)在2017年也呈現(xiàn)出大相徑庭的景象。
其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)便開(kāi)始止?jié)q，進(jìn)入下半年，上述城市房?jī)r(jià)則紛紛進(jìn)入下降通道。尤其是在二手房領(lǐng)域，北京、深圳等區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)20%，北京二手房?jī)r(jià)格跌幅更是連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。而新房則受政府限價(jià)影響，持續(xù)保持平穩(wěn)。
相比一線城市和核心二線城市，絕大多數(shù)三、四線城市在去庫(kù)存政策的引領(lǐng)下，年內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)飄紅。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年公布的最后一期70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續(xù)14個(gè)月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1%至0.3%;北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市環(huán)比持平。從同比看，有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2%至3.2%，價(jià)格已低于去年同期水平。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。
不過(guò)，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫(kù)存目標(biāo)，全國(guó)商品房庫(kù)存量已降至3年前水平，去庫(kù)存政策也逐漸退出，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始放緩。
據(jù)悉，11月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)4個(gè)月回落，其中，11月份比10月份分別回落0.3%和0.2%。
而在失去各項(xiàng)去庫(kù)存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位強(qiáng)化的背景下，市場(chǎng)預(yù)計(jì)三、四線城市銷售動(dòng)力將明顯減弱，房?jī)r(jià)也將階段性見(jiàn)頂。