若房地產(chǎn)調(diào)控年遇到償債高峰期迫近，壓力可以想象。2018年，將是這樣的一年。
2016年11月份至今，境內(nèi)融資環(huán)境收緊已逾一年，融資端不再能給滿足房企擴張欲望輸足夠的血，收入端銷售規(guī)模雖創(chuàng)下新高，但急于補倉的房企拿著回流的現(xiàn)金大肆收購，希望入庫低成本的土地儲備，賬上不再趴著可以拿去買理財產(chǎn)品的閑錢。
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。
克而瑞認為，2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城等企業(yè)。另外，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較2016年出現(xiàn)大幅下降，這意味著，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。
種種跡象，讓開發(fā)商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。
事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數(shù)百億元的永續(xù)債曾成就一個企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭。
克而瑞稱，據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2017年108家房企境外發(fā)債合計人民幣高達1993億元，占總?cè)谫Y額約兩成，而2016年全年僅合計約人民幣626億元。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發(fā)債。另據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前11個月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。
縱觀近幾年房企規(guī)模化發(fā)展路徑可以看出，沒有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)模化”發(fā)展，不注重有質(zhì)量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式慢慢死的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩商業(yè)模式的創(chuàng)新。畢竟，規(guī)模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。
鑒于這一發(fā)展模式，開發(fā)商不得不舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規(guī)模穩(wěn)定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規(guī)模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。
但2018年馬上就要來了。調(diào)控沒有放松信號，銷售回款預(yù)期并不高，2015年以來借的2年-3年期的大量公司債需要還了，只有借新債還舊債。那么，就需要開拓更多渠道去融資。
此路不通，另辟蹊徑。
2017年，我們看到，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化。招商蛇口高達260億元的資產(chǎn)證券化式融資通過了。
值得注意的是，不管是借道境外融資，還是回流到信托渠道融資，這些錢并不便宜。這些不便宜的錢終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。