4年前，北京首次購(gòu)房者平均年齡30歲。時(shí)至今日，北京首次購(gòu)房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無(wú)房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)來(lái)了。
2017年以來(lái)，國(guó)家和地方政府紛紛出臺(tái)租賃市場(chǎng)利好政策，越來(lái)越多的房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶灘租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房企爭(zhēng)相搶食租賃市場(chǎng)的萬(wàn)億元蛋糕，甚至多家標(biāo)桿房企把這一業(yè)務(wù)板塊定位為主航道業(yè)務(wù)之一。
華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向媒體等記者表示，在增量市場(chǎng)中，上市房企市值超過(guò)1萬(wàn)億元，但按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)約5.3萬(wàn)億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。
2017年，可謂房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)“元年”。據(jù)悉，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長(zhǎng)租公寓。
事實(shí)上，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè);另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
此外，在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓虎視眈眈的背后，卻也有盈利難的問(wèn)題難以突破。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的來(lái)源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運(yùn)營(yíng)，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長(zhǎng)，資產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)難以突破的問(wèn)題。
不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為，前期盈利難是共性問(wèn)題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，后期盈利空間就會(huì)越來(lái)越大，融資窗口也會(huì)逐漸打開。而支撐這一盈利模式可以實(shí)現(xiàn)的前提是，開發(fā)商有足夠的資金支持，市場(chǎng)有足夠的買單量，這才能夠培育這一市場(chǎng)良性發(fā)展。
說(shuō)白了，規(guī)模擴(kuò)張，要先有錢，助力來(lái)自資本。目前來(lái)看，2017年，資本對(duì)長(zhǎng)租公寓比較青睞，但也呈現(xiàn)愈發(fā)理性的特征。
截至目前，租賃市場(chǎng)獲得的最大一筆融資來(lái)自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后總計(jì)發(fā)行260億元長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化融資。此外，新派公寓、保利地產(chǎn)等也獲得了不少數(shù)額的融資。
資本市場(chǎng)大門打開之后，長(zhǎng)租公寓或許可以得到長(zhǎng)足發(fā)展。但筆者認(rèn)為，并不是每個(gè)城市都適合大量發(fā)展長(zhǎng)租公寓，切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企，雖是重塑這一市場(chǎng)格局的主要力量，但布局仍需謹(jǐn)慎。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！