今年以來，在上海面臨租房或者換房的小伙伴應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)，上海二手房租金的價(jià)格下跌了，而且下跌的幅度還不小，近期路演過程中，大家也都會(huì)談到上海租金的變化，經(jīng)歷了長達(dá)多年的上漲之后，上海房租是真的下跌了嗎？
從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2016
年12 月份，上海房屋租賃指數(shù)環(huán)比下降0.13%，此次環(huán)比下跌是在上海房租連續(xù)增長90 個(gè)月以后首次出現(xiàn)下跌，上一次出現(xiàn)下跌還是在2008 年10 月至2009
年5 月，原因是大家眾所周知的全球金融危機(jī)。
在這近8 年周期中，上海房屋租賃指數(shù)從1200 點(diǎn)左右增長至1939
點(diǎn)，漲幅超過60%。而從去年底以來的租金環(huán)比下跌不是季節(jié)性因素，今年1
月繼續(xù)下跌，春節(jié)過后，由于常住外來人口返城、求職變化等需求疊加，租金出現(xiàn)了小幅上行，但上行趨勢很弱。今年4 月份，上海房屋租賃指數(shù)為1935 點(diǎn)，再次下跌，比3
月份下降4%，環(huán)比下跌0.23%。從中原數(shù)據(jù)來看，4 月中原（上海）租金指數(shù)為238.2
點(diǎn)，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價(jià)77.7
元/平方米/月，上海二手房租金下調(diào)的態(tài)勢十分明顯。上海的租金漲幅在一線城市中一枝獨(dú)秀，我們用中原二手住宅租金指數(shù)橫向?qū)Ρ葋砜矗?010
年初至今，上海房租增長92%，而北深廣僅為51%、54%和55%。不過有趣的是，雖然房租漲幅迅猛，但是租金回報(bào)率近年來卻持續(xù)下降，2017 年4
月租金回報(bào)率僅為1.56%，略高于北京深圳，低于廣州。
供給端：政策調(diào)整下的供給結(jié)構(gòu)變化
上海二手房掛牌數(shù)量在2016 年底左右開始大幅逆轉(zhuǎn)，掛牌數(shù)量從15 萬套左右的低點(diǎn)迅速回升至17 年的20
萬套以上，截至4 月份，掛牌數(shù)量已經(jīng)接近30 萬套，較低點(diǎn)接近翻倍。供給數(shù)量的大幅增加背后的原因我們認(rèn)為主要在于：
1、上海房地產(chǎn)市場高壓政策環(huán)境下，“轉(zhuǎn)售為租”現(xiàn)象凸顯。房價(jià)和房租有著緊密的聯(lián)系，2015 年以來，由于房地產(chǎn)市場火熱，導(dǎo)致相當(dāng)比例房東將原本出租的房源出售，導(dǎo)致出租房源減少，這也是2015
年以來上海房租迅速上漲的主要原因。但是這點(diǎn)在2016 年開始逆轉(zhuǎn)，由于16 年3
月份以及四季度的連續(xù)政策，導(dǎo)致上海二手房市場交易明顯降溫，交易周期延長，使得賣家要么選擇適度降價(jià)銷售，要么選擇延長掛牌時(shí)間，而其中相當(dāng)比例賣家選擇在周期中由售轉(zhuǎn)租，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，“由售轉(zhuǎn)租”占到去年政策調(diào)控以來掛牌增量的一成左右。另一方面，2015
年至2016 年二手房交易創(chuàng)下新高，考慮交易環(huán)節(jié)的滯后性，這些房源中投資屬性的房源也逐步在2016 年下半年開始進(jìn)入市場，進(jìn)一步強(qiáng)化了供給。
2、上海本地租賃房屋供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，機(jī)構(gòu)推動(dòng)的長租公寓使得租賃市場競爭格局加劇。包括魔方公寓、青年匯、YOU+、鏈家自如等都在上海推出長租公寓產(chǎn)品，各家公司還在擴(kuò)大規(guī)模的階段，因此在增加供給的同時(shí)，也必然會(huì)在價(jià)格端帶來壓力。
需求端：上海人口控制下的需求減緩
需求層面，上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的新增就業(yè)下降，以及持續(xù)針對(duì)外來人口控制的政策也都使得人口流入速度趨緩：
人口控制下的外來人口導(dǎo)入變緩。2016
年8 月，上海公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）（草案）》中規(guī)劃到，至2020 年，將常住人口控制在2500 萬人以內(nèi)，至2040
年控制在2500 萬人左右。2016 年末上海市常住人口為2419.7 萬人，這意味著未來3-4 年內(nèi)上海市常住人口的增長空間差不多只有80
萬人。想完成此目標(biāo)，上海首先要做的是控制外來人口的導(dǎo)入節(jié)奏，例如，上海持續(xù)在進(jìn)行的“五違四必”整治工作，2017 年明確22個(gè)市級(jí)地塊，其中20
個(gè)地塊與城鄉(xiāng)中小河道綜合整治相關(guān)，各區(qū)還確定了292 個(gè)區(qū)級(jí)地塊和一批街鎮(zhèn)級(jí)地塊，預(yù)計(jì)全年拆除違法建筑將超5000
萬平方米，使得過去多數(shù)低收入人群依賴的群租房面臨徹底退出市場。
新增就業(yè)崗位數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢，且崗位結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局每年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011 年，上海新增崗位為64.16 萬個(gè)，而2016
年已降至59.93 萬個(gè)。2017 年一季度，上海新增崗位為16.73 萬個(gè)，比去年同期下降0.88
萬個(gè)。而且從新增就業(yè)崗位的結(jié)構(gòu)來看，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位不斷增加。上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，上海各行業(yè)總計(jì)從業(yè)人員從2013
年的1368.91 萬人降至2015年的1361.51 萬人。其中，第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為479.22 萬人，到2015 年降至459.74
萬人。第三產(chǎn)業(yè)則從839.04萬人攀升至855.76 萬人，兩年間增加了16.62
萬人。這意味著以前低端第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員如果不能適應(yīng)崗位要求的變化，可能就面臨失業(yè)的困境，被迫流出上海。