我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)發(fā)布，條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監(jiān)督管理、法律責任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場。其中引人關注的是條例對租房市場進行了比較多的著墨，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權益。
例如條例明確規(guī)定：
1.出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；
2.合同中沒有約定租金調整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；
3.直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息；
4.鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，當?shù)卣畱o與相關政策支持。
在去年底召開的中央經濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。在房價高企很多人買不起房子的情況下，這一條例有何意義？租房的美好時代真的要來了嗎？
發(fā)揮柔性手段 助力樓市調控
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結果類似，但從上而下的政府調控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。
因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。
保護“弱勢群體”權益 體現(xiàn)國家立法決心
近年來，在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，當事人權益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。記者調查發(fā)現(xiàn)，當前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的情形普遍，維權困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。
有專家認為，加快住房租賃市場立法，建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當事人權益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。同時也體現(xiàn)了國家政府機關堅持開門立法、科學立法、民主立法和提高立法質量、實現(xiàn)良法善治的決心。
保障房源供應 提升承租人話語權
具體來說，將要出臺的管理條例提升了承租人的話語權與合約的穩(wěn)定性，比如鼓勵簽訂長期住房租賃合同以及對保障居住環(huán)境和質量提出要求。這些規(guī)定能讓承租人的底氣足一些，不過具體效果如何，還要取決于兩方面因素：一是政策執(zhí)行效果如何；二是房屋出租市場的供求情況。在租賃房源供應充足的情況下，承租人自然有更高議價能力，政策施行也會較為順暢。反之則政策實施阻力大，租戶仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。
好消息是目前有些城市已經積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，這為租賃市場奠定了更好的發(fā)展條件。
整治不健康租賃市場 可一定程度擠壓房價泡沫
此外，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋人院”，一有機會就轉戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務也在所不惜。
因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。而在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。讓租房者更安心。
出租、承租利益平衡是租賃市場健康發(fā)展的基礎
同時也應該注意到，這份征求意見稿對租房市場進行了比較多的著墨，有不少條款涉及保護承租人的權益。但同時也應該保障出租人的正當權益不受侵害。因此在意見征求期內，或許能聽到不少這方面的聲音。畢竟出租人和承租人之間并非零和博弈的關系，找到雙方權益的平衡點是房屋租賃市場長期健康發(fā)展的基礎。
樓市健康發(fā)展還需政策頂層設計
此外，總體看，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，但層層摞起來的“補丁”卻遠談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進行頂層設計，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點出發(fā)，對以往的政策進行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場發(fā)展留出空間。
