辦完一場(chǎng)線上講座后，肖斌暫時(shí)清閑下來，多數(shù)時(shí)間看書、聊天、睡覺，偶爾更新一下公眾號(hào)，尋找下一次講座的選題，國(guó)家政策、房?jī)r(jià)變動(dòng)、金融政策變化是他每天關(guān)注的重點(diǎn)。
2016年從某事業(yè)單位辭職前，肖斌已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)一個(gè)針對(duì)環(huán)京樓市的公眾號(hào)，一年時(shí)間，憑借對(duì)重大政策的解讀和對(duì)房地產(chǎn)行情的判斷，收獲了數(shù)萬粉絲，不過，“最近因?yàn)榭傉f房?jī)r(jià)下跌，有人開始對(duì)我不滿了”。
他沒有固定的身份，既是自媒體人，也是幾個(gè)房地產(chǎn)微信群的群主；他沒有固定的收入，但粉絲打賞、文章付費(fèi)、小密圈問答付費(fèi)、講座等收入并不遜于一名普通白領(lǐng)。
其實(shí)，從2015年新一波房?jī)r(jià)上漲以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中涌現(xiàn)出眾多與肖斌類似的人，他們有一個(gè)非正式的頭銜：樓市導(dǎo)師。
他們來自不同領(lǐng)域，既有董藩、陳寶存這種已經(jīng)成名的專家，也有像肖斌這種草根出身的后生：前期通過知識(shí)付費(fèi)獲得盈利，后期還有部分樓市導(dǎo)師通過組織購(gòu)房團(tuán)抽取傭金獲益。
這是一群生活在樓市政策縫隙里的“隱形中介”。
崛起之時(shí)
肖斌依托公眾號(hào)粉絲成立多個(gè)微信群，其中兩個(gè)群的人數(shù)均超過400人，一個(gè)群以普通購(gòu)房者、銷售和中介為主；另一個(gè)群的級(jí)別和門檻較高，以房地產(chǎn)投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析，同時(shí)也從這些人中及時(shí)獲取信息，有些調(diào)控政策還沒出臺(tái)，私下獲得的相關(guān)文件內(nèi)容已經(jīng)在群中流傳。
2016年初，家住燕郊的郝軍也注冊(cè)了自己的微信公眾號(hào)，同樣針對(duì)環(huán)京樓市，不同于肖斌偏向政策和市場(chǎng)分析，郝軍的文章內(nèi)容更加落地，會(huì)分析區(qū)域價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，什么價(jià)格進(jìn)入和退出最合適等等。
肖斌介紹，在樓市最火爆的2016年，以燕郊為代表的環(huán)京地區(qū)誕生了眾多地產(chǎn)自媒體，如今幾個(gè)有號(hào)召力的草根樓市導(dǎo)師，大多數(shù)脫胎于這批地產(chǎn)公眾號(hào)。
并不是所有的地產(chǎn)自媒體人都能成為樓市導(dǎo)師，在肖斌看來，成為導(dǎo)師必須具備幾個(gè)條件：第一，對(duì)重大政策解讀透徹、及時(shí)，并能用群眾語言說清楚；第二，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)幾次樓市行情，可以獲得一批忠實(shí)粉絲；第三，需要具備良好的口才和嚴(yán)密的邏輯能力。
從2015年下半年到2017年317政策出臺(tái)以前，環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)上漲迅猛，燕郊、大廠、香河、永清、固安等地，房?jī)r(jià)普遍上漲了兩倍。在肖斌看來，正是房地產(chǎn)行業(yè)上行成就了樓市導(dǎo)師，同時(shí)，樓市導(dǎo)師通過影響粉絲一定程度助推了樓市行情，并逐步形成一種商業(yè)模式。
盈利模式
肖斌原本設(shè)想，通過公眾號(hào)和微信群積累一定數(shù)量的粉絲后，利用密集、便利的樓市信息促成交易，收取傭金，“比如有人想買房，有人想賣房，我們可以給雙方進(jìn)行精準(zhǔn)匹配?！?br/>
但這種模式存在天然的缺陷，肖斌說，在獲取房源和客戶的渠道上，他并不比中介更有優(yōu)勢(shì)。
這種模式行不通，肖斌開始規(guī)劃通過知識(shí)付費(fèi)來盈利，首先，重大文章付費(fèi)閱讀，比如政策解讀或部分項(xiàng)目的低價(jià)信息等，每篇文章定價(jià)200元-1000元不等。第二，辦講座盈利，比如就通州副中心對(duì)北三縣樓市影響等專題，舉辦線上、線下講座，每場(chǎng)可以獲得1萬元左右的收益。此外，還有公眾號(hào)文章打賞和付費(fèi)問答等少量收入。
不同于肖斌，2016年剛剛成立自媒體時(shí)，郝軍計(jì)劃通過為環(huán)京地區(qū)開發(fā)商做廣告維持自媒體運(yùn)營(yíng)，但“環(huán)京樓市成交太火爆了，根本不需要做廣告，北京自媒體生存法則在環(huán)京根本行不通?！?br/>
在一次與開發(fā)商的交流中，對(duì)方告訴郝軍，可以讓他的自媒體為項(xiàng)目做宣傳，但廣告費(fèi)通過成交量計(jì)算，相當(dāng)于變相的中介傭金。這也是一些房產(chǎn)網(wǎng)站的主要生存方式，即通過電商和團(tuán)購(gòu)方式抵償廣告宣傳費(fèi)用。
因此，郝軍把思路轉(zhuǎn)向團(tuán)購(gòu)，以自媒體和微信群粉絲為基礎(chǔ)組織購(gòu)房團(tuán)。通常情況下，每成交一套房，郝軍可以獲得總成交價(jià)3%-5%的中介傭金，“通常賣出一套能拿到五六萬元，返給購(gòu)房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四萬元左右?！?br/>
同時(shí)，郝軍也通過文章付費(fèi)和辦講座獲得一定收益，與團(tuán)購(gòu)收入相比，這些都是“小錢”，郝軍透露，2016年一年，他組織的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)為香河和永清樓市帶來了數(shù)億元的成交額，自己也成功把居所從燕郊置換到北京。
肖斌估算，在環(huán)京地區(qū)屈指可數(shù)的幾名樓市導(dǎo)師中，郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實(shí)體中介大鱷們漏出的市場(chǎng)縫隙里，這些“隱形”中介們賺到了第一桶金。
爭(zhēng)議與質(zhì)疑
然后，好景不長(zhǎng)。
2017年北京317限購(gòu)政策發(fā)布以來，包括環(huán)京在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)城市均出臺(tái)樓市調(diào)控政策，隨著購(gòu)房資格嚴(yán)格、交易稅費(fèi)上升、按揭成本提高等因素影響，持續(xù)兩年快速上漲的環(huán)京房?jī)r(jià)開始掉頭。
以燕郊為例，根據(jù)鏈家等各大中介綜合數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格與高點(diǎn)相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分樓盤二手房?jī)r(jià)格跌至3萬元以下。
環(huán)京地區(qū)樓市觀望情緒漸濃，一部分高杠桿的房產(chǎn)投資者開始低價(jià)拋盤，進(jìn)一步影響樓市信心。5月17日晚上9點(diǎn)，燕郊匯福悅榕灣開盤，這是燕郊近半年來首個(gè)新盤，均價(jià)3.9萬元，看房人寥寥無幾。
在這種情況下，樓市導(dǎo)師們開始受到購(gòu)房者質(zhì)疑。
肖斌因?yàn)榻?jīng)常發(fā)表樓市利空的觀點(diǎn)被粉絲們私下攻擊，郝軍繼續(xù)鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。
以郝軍組織團(tuán)購(gòu)的永清森林新都為例，目前新房均價(jià)為2萬元/平方米，但二手房報(bào)價(jià)普遍在1.6萬元/平方米左右?！叭绻娴目春糜狼澹瑸槭裁醋约翰毁I，卻鼓動(dòng)粉絲們買呢？”一位熟悉郝軍的購(gòu)房者說，郝軍的團(tuán)購(gòu)只專注香河和永清兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以永清為主，“即便是房?jī)r(jià)跌了，他也得說香河和永清利好，他得靠這兩個(gè)市場(chǎng)賺錢。”
這位人士舉例說，環(huán)京區(qū)域另一位導(dǎo)師的做法就是自己先買一套，然后讓粉絲買，只團(tuán)購(gòu)低價(jià)盤，“打一槍換一個(gè)地方，香河房?jī)r(jià)低于1萬時(shí)，這位導(dǎo)師在香河做團(tuán)購(gòu)，香河漲到2萬了，他又到價(jià)格低于1萬的唐山做，先后操作了通州商住、杭州和西安多個(gè)低價(jià)盤。”
但郝軍不一樣，由于只做兩個(gè)市場(chǎng)，高價(jià)和低價(jià)團(tuán)購(gòu)都做，雖然他承諾購(gòu)房者買到五證齊全的項(xiàng)目，但在房?jī)r(jià)不斷下跌的情況下，2016年下半年通過郝軍團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房者已經(jīng)開始賠錢。
肖斌介紹，2016年底到今年3月，環(huán)京房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，一批樓市導(dǎo)師自己也投資了多套房產(chǎn)，“有些人是3.3萬元/平方米左右入手的，現(xiàn)在2.7萬元/平方米都割不掉，他們也著急。”
即便是樓市導(dǎo)師，也難以預(yù)測(cè)自己的收益。他們?nèi)栽诘却?，也許是下一波樓市熱潮，也許是永遠(yuǎn)等不來的未知。
