密云法院近日審結(jié)一起因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的購房糾紛，法院最終判決開發(fā)商違約，需向業(yè)主支付違約金

2012年7月19日，郭女士與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定購買該公司在密云開發(fā)建設(shè)的一處住宅房屋。按照約定，開發(fā)商應(yīng)于2013年6月30日前將房屋交付給郭女士，但郭女士入住該房屋的實際時間卻是2016年6月1日，開發(fā)商逾期交房近3年。

　　郭女士稱，2015年1月22日，她收到了開發(fā)商發(fā)出的入住通知單。次日，郭女士前往辦理入住手續(xù)時，卻被工作人員告知無法提供《規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件》《竣工驗收備案表》等材料，郭女士拒絕接收房屋。她認(rèn)為，按照約定，開發(fā)商逾期交房超過90日的，若買受人要求繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求，按日支付購房款萬分之二的違約金。

　　隨后，郭女士將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商支付自2013年7月1日至2015年1月23日間的違約金共計約13萬元，密云法院一審支持了這一訴請，開發(fā)商不服，提起上訴，被市三中院駁回，維持原判。后開發(fā)商支付了這筆違約金。

　　2016年5月30日，涉訴房屋通過驗收，郭女士再次前往辦理入住手續(xù)時，被告知須先交納2015年1月19日至2016年5月31日期間的供暖費和物業(yè)費。郭女士無奈，只好交納了上述費用。但郭女士認(rèn)為，她在2015年時拒絕接收房屋是因為開發(fā)商過錯，于是再次向法院提起訴訟，要求開發(fā)商支付自2015年1月至2016年5月期間的違約金共計11萬余元，并要求償還其已交納的供暖費、物業(yè)費。

　　對此，開發(fā)商辯稱，2012年12月，消防局曾下發(fā)升級建筑外墻保溫材料的通知，由于市場上的保溫材料供應(yīng)不足，影響了工程進(jìn)度，因此才沒能如期完工交房，屬不可抗力因素，公司不存在過錯。但2015年1月23日，公司已經(jīng)向郭女士發(fā)出了入住通知，是郭女士拒絕接收房屋，因此公司也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在合同中約定的交付房屋的條件包括開發(fā)商應(yīng)取得相關(guān)竣工驗收手續(xù)，但開發(fā)商直到2016年6月1日才取得相關(guān)驗收文件，故郭女士有權(quán)不接收房屋，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，郭女士要求開發(fā)商支付違約金的主張于法有據(jù)；因郭女士未能在2016年6月1日前入住該房屋，故其交納的該日期之前的物業(yè)費、供暖費，開發(fā)商應(yīng)予賠償。而不可抗力因素是指不能預(yù)見、不能避免的客觀情況，因升級保溫材料而影響施工進(jìn)度的情況不屬于不可抗力因素，故判決開發(fā)商支付郭女士逾期交房違約金11萬余元并如數(shù)償還供暖費、物業(yè)費。

　　馬上就訪

　　開發(fā)商導(dǎo)致的商品房糾紛猛增

　　據(jù)密云法院調(diào)研結(jié)果顯示，該院今年受理的因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛案件617件，另外訴前化解1300余件，是去年此類案件總數(shù)的10倍。

　　導(dǎo)致此類糾紛增長迅猛的主要原因在于開發(fā)商的不規(guī)范操作。有的開發(fā)商因手續(xù)不全導(dǎo)致無法按期辦理房產(chǎn)證，例如沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金，沒有完成竣工備案，沒有按整體規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施無法通過綜合驗收等；有的開發(fā)商則受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，向購房人惡意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證的重大事實；還有的開發(fā)商認(rèn)為預(yù)售合同中未約定延期履行責(zé)任，不同意賠償，或是因延期太久導(dǎo)致違約賠償金額巨大，經(jīng)濟(jì)上無力承擔(dān)。

　　法官提示

　　購房前應(yīng)查詢開發(fā)商預(yù)售證

　　密云法院法官呂書義告訴記者，許多購房人經(jīng)驗不足，沒有驗證開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證就與其簽訂了預(yù)購合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患。

　　“舉個例子，如果預(yù)售許可證上標(biāo)明了建筑樓層為17層，但你的合同上是19層，那不用問了，驗收一定通不過，交房肯定要逾期。”因此，消費者在簽訂預(yù)售合同前，可向住建部門咨詢房屋開發(fā)商是否已取得預(yù)售許可證，樓盤現(xiàn)有建設(shè)情況是否與規(guī)劃一致，避免損失。

　　同時，呂書義也提示，在合同中應(yīng)對有關(guān)逾期交房的條款盡量細(xì)化，逾期多久則如何支付違約金都要明示，“不要只單寫一句：若逾期交房則開發(fā)商承擔(dān)違約金。這樣對開發(fā)商起不到約束作用，購房者還是要吃虧?！?nbsp;