想必各位對于前幾天的政策都有所耳聞，我們的團(tuán)隊(duì)一大早也給大家做了內(nèi)容分析，看到了細(xì)枝末節(jié)。今天我來和大家分享一些觀點(diǎn)，關(guān)于一個(gè)普通人如何面對未來的行業(yè)和自己。
關(guān)于政策的宣布，其實(shí)我們除了知道政策之外，還得知道為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)這樣的政策，以及未來還有哪些可能。窺視到這些本質(zhì)，我們也就擁有了面對趨勢的籌碼和選擇。
關(guān)于前天的政策寬松，有幾件事情你可能還沒注意到。
一
第一件事，很多人看到了前天的政策有降利率、降首付，但是背后還有關(guān)于下場回購商品房，回購?fù)恋亍?
再衍生到之前各個(gè)城市的土地出讓指標(biāo)直接捆綁房源庫存量來決定，這些事情其實(shí)都在表明，整個(gè)房地產(chǎn)層面同時(shí)在需求側(cè)和供給側(cè)開始干預(yù)。
用利率和首付的降低吸納更多的需求進(jìn)入，用回購和降低土地出讓的方式減少市場的供應(yīng)，供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力從而調(diào)節(jié)市場水平。
這件事本身就是史無前例的。過往對于樓市政策總是圍繞著單點(diǎn)發(fā)力，但是如今我們看到整體的走勢本質(zhì)上是供需之間互相影響的結(jié)果。
未來政策性的變化也將會(huì)進(jìn)入供需兩側(cè)：在需求側(cè)的政策會(huì)大力度地宣發(fā)，在供給側(cè)的政策會(huì)用來引導(dǎo)企業(yè)變革和升級(jí)，二者結(jié)合從而帶動(dòng)行業(yè)改變。
這就是一個(gè)重大的改變，也是因?yàn)檫@個(gè)改變，大家可以對于樓市政策未來多一點(diǎn)信心。
另外，這次立足于全國范圍內(nèi)的政策宣發(fā)，其實(shí)也在說明供求失衡可能不是點(diǎn)狀個(gè)案，而是大面塊存在。
而通過干預(yù)供需關(guān)系的本質(zhì)，核心還是更多地發(fā)生在一手房賽道。這背后的內(nèi)核目的，其實(shí)就是為了救產(chǎn)業(yè)鏈上更多的企業(yè)。
不論是各個(gè)城投公司還是開發(fā)企業(yè)，都能夠在這一輪調(diào)控中直接得到好處：或許是自己的房源被集中性的收購，或者是市場供應(yīng)的減少從而完成了去化。不論如何本質(zhì)還是最大化讓當(dāng)下的房企能夠在未來一年活躍起來。
二
第二，我們也看到了降低首付和降低利率。
這些舉措都是我作為地產(chǎn)從業(yè)者這些年來不曾見過的，而且感覺似乎未來還是會(huì)有持續(xù)降低的可能。
過去20年，這么多銀行都以放出房貸作為部門利潤來源的模式將被徹底打破。
這個(gè)趨勢說明了什么?其實(shí)已經(jīng)清晰地表態(tài)了：未來房地產(chǎn)已經(jīng)不再是金融機(jī)構(gòu)的利潤來源，但卻依然是行業(yè)和城市的資金蓄水池。
這也是我們看到為什么極低利率也會(huì)希望錢可以更多地進(jìn)入房地產(chǎn)，就是因?yàn)橥恋兀?/strong>已經(jīng)成為城市發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)繞不開的一個(gè)要素。必須要給到土地要素足夠的流動(dòng)資金盤活。從這個(gè)環(huán)節(jié)來說，房地產(chǎn)依然足夠重要。
不知道各位有沒有留意前天會(huì)議之前的一個(gè)吹風(fēng)會(huì)議，有著這樣一些描述：
“深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性、繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品房住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)?！?
“房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。”
從這些話中我們都可以感受到態(tài)度：未來的房地產(chǎn)依然是城市壓艙石一般的產(chǎn)業(yè)存在，成為城市發(fā)展的“新基建”帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的升級(jí)。
三
第三，其實(shí)很多人看到了回購。
對于“國家隊(duì)”直接回購房產(chǎn)，確實(shí)是一個(gè)非常好的解決市場存量房源過大的問題。通過之前投入在租賃以及保障房的資金用來購買市場存量房，一來降低市場的庫存量，二來也快速完成了之前對于租賃市場的目標(biāo)，確實(shí)是非常好的一個(gè)舉措。
但是需要意識(shí)到的是，嚴(yán)格意義上來說，回購不是解決問題，本質(zhì)上算是延后了問題。
因?yàn)榛刭彽姆吭匆廊淮嬖?，未來同樣需要解決這些房源的使用和居住問題，如果處理不當(dāng)同樣會(huì)產(chǎn)生庫存問題。但是這些問題的發(fā)生節(jié)點(diǎn)相對靠后，雖然沒有根本性解決問題，但是延后了問題，也為未來解決問題創(chuàng)造了時(shí)間和可能。所以依然是一次成功的政策。
那么未來各個(gè)城市等待的是什么?
在一個(gè)漫長的周期里，等待的實(shí)質(zhì)上是下一輪新貴的崛起。因?yàn)橹挥行庐a(chǎn)業(yè)新行業(yè)里的新貴企業(yè)，才能下沉輻射更多的剛需和中產(chǎn)的崛起。
這件事在全國太多的城市里都有發(fā)生。復(fù)盤樓市20年過往的幾個(gè)大年，都伴隨著各種周期性新貴的崛起，帶動(dòng)市場熱度盤活整體的需求。
而對于當(dāng)下的庫存，解決的根本依然是每個(gè)城市都在期待的下一個(gè)新貴。老錢只會(huì)馳援塔尖住宅和部分改善，整個(gè)市場的盤活需要新貴的崛起，從而帶活剛需客群整體的收入提升。
四
所以以上三個(gè)基本面之下，對于一個(gè)普通個(gè)體需要意識(shí)到什么?
首先最重要的一點(diǎn)，就是知道當(dāng)下的房價(jià)焦慮已經(jīng)消失。
事實(shí)就是如此，好的一面就在于每個(gè)個(gè)體的注意力都可以從房產(chǎn)上抽離更多的關(guān)注自己的事業(yè)和生活。
但是伴隨著房產(chǎn)焦慮的消失，即將帶來的是
對于一個(gè)家庭單位而言，多套房產(chǎn)的持有總是會(huì)帶來更多的焦慮：
第一是持有的成本在持續(xù)性地攀升，如果沒有意外的話，大部分房產(chǎn)未來的整體租賃價(jià)格也會(huì)下滑，使用成本會(huì)越來越高。
另外也是對于資產(chǎn)的抗通脹性以及行業(yè)未來的判斷多了更多的焦慮：我們需要看到政策的利好多數(shù)集中在一手房，言下之意對于二手房而言，未來就是個(gè)體和個(gè)體的戰(zhàn)爭。
比別人好的房子才能走出持有焦慮，但是什么樣的房子才算是比別人好的房子，這個(gè)話題真的會(huì)成為一個(gè)永恒的命題來討論和復(fù)盤。
當(dāng)然如果想不通這個(gè)問題，或者天生抗拒這方面的焦慮，最好的做法就是讓自己只有一套房子，一套足夠可以住得久的房子。
這個(gè)決定看上去簡單，但實(shí)際上并沒有太多人可以做出這個(gè)決定;而這個(gè)決定其實(shí)已經(jīng)贏了70%的市面上的其他家庭了，大家認(rèn)真咀嚼下這句話。
五
而從整個(gè)大范圍的全體個(gè)體來說，需要看到整個(gè)租售并舉的格局真正的完成。
不買房在當(dāng)下也不失為一個(gè)理性的選擇，這是一個(gè)自由選擇的時(shí)代。未來房產(chǎn)會(huì)是一個(gè)家庭資產(chǎn)的重要組成部分，但是房產(chǎn)不再會(huì)是一個(gè)家庭的注意力的關(guān)注部分。
這種認(rèn)知上的變化很有可能在未來五年里建成。
六
而對于房企來說，毫無疑問整個(gè)市場的蛋糕會(huì)縮小。但是蛋糕縮小的同時(shí)，還會(huì)被拆分。
我認(rèn)為未來的房地產(chǎn)需求會(huì)細(xì)分成四個(gè)模塊：剛需、改善、塔尖、情懷。
而這四個(gè)模塊里剛需越來越小;改善日益壯大，切分越來越多的占比;而塔尖項(xiàng)目贏得所有的利潤，單個(gè)項(xiàng)目擁有最大的議價(jià)權(quán);而情懷類項(xiàng)目最為分裂，很多異地或者文旅類項(xiàng)目只有做出情緒性產(chǎn)品才能引起群體性購買，不然也就會(huì)快速的進(jìn)入庫存的范疇。
而這四類模塊里每個(gè)模塊都會(huì)崛起一兩個(gè)新品牌。這也是為什么我反反復(fù)復(fù)的和操盤手說當(dāng)下一定要重視品牌，因?yàn)槠放瓶梢愿痈呒?jí)地解決營銷問題。
寫到這里也想給個(gè)建議。
很多時(shí)候其他行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)還是有很多借鑒和參考的。我們反觀當(dāng)下新能源汽車的快速發(fā)展，當(dāng)初除了政策的支持，本土企業(yè)品牌的扶持之外，還有一件事我覺得挺重要的，就是吸納鯰魚的進(jìn)入。
很多人覺得當(dāng)初上海給到特斯拉的政策實(shí)在太過于優(yōu)惠，但是現(xiàn)在來看特斯拉在中國的落地直接帶動(dòng)了整個(gè)新能源汽車行業(yè)的變化。
所以我覺得房地產(chǎn)行業(yè)也需要鯰魚來激活，讓鯰魚做得更好，才會(huì)讓其他品牌有了更多的信心和方向。
我建議這四個(gè)模塊都需要樹立一兩個(gè)強(qiáng)勢品牌給予市場信心，特別是塔尖住宅模塊，讓真正的城市塔尖的價(jià)格可以得到充分的市場認(rèn)可，本身就是信心來源的一部分
認(rèn)真建議此時(shí)此刻所有城市都可以取消一手房限價(jià)，讓定價(jià)回歸市場，讓足夠好的樓盤賺到錢;讓同行看到眼紅然后愿意努力做出好產(chǎn)品，并且對行業(yè)充滿信心。
七
而對城市而言，未來房地產(chǎn)的發(fā)展中心不再是完成城鎮(zhèn)化，甚至城市更新的階段也會(huì)很快結(jié)束。
未來整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的方向一定是圍繞著產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)而來的，也只有這樣才能創(chuàng)造出足夠購買力的個(gè)體。
所有的一切終將會(huì)沉淀，最后的畫面就是最質(zhì)樸的房子變成商品有人住，讓個(gè)體有購買力才至關(guān)重要。
當(dāng)足夠多的客群有了購買力，關(guān)于房地產(chǎn)的隱患才會(huì)真正抹去，而房子作為家庭資產(chǎn)和生活空間的雙重意義才會(huì)真正兌現(xiàn)。
各位記住了，努力工作努力賺錢，沒有什么比這更重要的了。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！