最近，央行連續(xù)發(fā)布三項(xiàng)政策，宣布降低住房公積金貸款利率、取消全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款利率政策下限，并降低全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款最低首付比例。在這些利好政策的支持下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的預(yù)期增強(qiáng)。
同樣地，銀行也對(duì)樓市的復(fù)蘇充滿了期待。近年來(lái)，由于樓市一直持續(xù)低迷，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量受到了一定壓力，這成為影響銀行股估值的重要因素。大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策逐漸寬松，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有望得到緩解，銀行股可能會(huì)迎來(lái)上漲，估值也將進(jìn)一步恢復(fù)。
房地產(chǎn)政策長(zhǎng)期受到壓力
房地產(chǎn)貸款一直是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在2023年金融街論壇年會(huì)上指出，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中大約80%是個(gè)人住房貸款。
然而，在這項(xiàng)政策出臺(tái)之前，銀行的房貸指標(biāo)一直面臨壓力，涉及房貸款的不良率持續(xù)上升。
根據(jù)普華永道的報(bào)告，在2023年末，38家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款總額約為6.64萬(wàn)億元，整體不良率為4.43%，相較上一年末上升了0.18個(gè)百分點(diǎn)，展示出各類(lèi)上市銀行在房地產(chǎn)業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上仍持續(xù)顯露。而據(jù)東方證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，A股上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良率較上半年上升了30個(gè)基點(diǎn)。
一些銀行的房貸不良率增長(zhǎng)速度較快。舉例來(lái)說(shuō)，根據(jù)記者分析年度報(bào)告的結(jié)果顯示，在六大銀行中，建設(shè)銀行和交通銀行的房地產(chǎn)貸款不良率分別于2022年底的4.36%和2.8%，上升至2023年底的5.64%和4.99%，分別增幅達(dá)1.28和2.19個(gè)百分點(diǎn)。
在這股壓力之下，房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷下降。根據(jù)央行公布的第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年第一季度末，房地產(chǎn)貸款(包括開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款)的余額占比為10.1%，比2023年末下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)記者整理的多家上市銀行年報(bào)，2023年末時(shí)，國(guó)有六大銀行的個(gè)人住房按揭貸款總額大約為26.43萬(wàn)億元，較去年同期減少約5166億元。除了郵儲(chǔ)銀行外，其他五家銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模都有所下降。
具體而言，截至2023年底，農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款總額為5.17萬(wàn)億元，相較于去年減少了3.3%;而交通銀行的住房貸款余額為1.4626萬(wàn)億元，同比減少了3.3%。
另外三家國(guó)有大型銀行的貸款余額降幅超過(guò)1%。截至2023年底，中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款分別為4.79萬(wàn)億元、6.29萬(wàn)億元、6.39萬(wàn)億元，同比分別下降2.65%、2.2%、1.44%。
盡管2023年底時(shí)，郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款余額高達(dá)2.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了3.37%，但該銀行個(gè)人住房貸款在總貸款和墊款中的比例已從31%下降至29%。
政策暖風(fēng)對(duì)銀行基本面有利
5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了多項(xiàng)重要政策。在供給方面，保障交樓和去庫(kù)存是政策的關(guān)鍵發(fā)力方向。在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部官員表示，城市政府可組織地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品房，用于建設(shè)保障性住房;與此同時(shí)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，央行計(jì)劃設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模為3000億元，利率為1.75%，期限為1年，可展期4次，對(duì)象包括政策性銀行和21家全國(guó)性銀行。在需求方面，當(dāng)日，房貸政策連續(xù)推出“三招”。中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)住房公積金貸款利率、取消全國(guó)范圍的個(gè)人住房貸款利率政策下限，以及降低全國(guó)范圍個(gè)人住房貸款最低首付比例。
業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)是，最近推出的一系列重要政策可能會(huì)改變銀行在房地產(chǎn)貸款方面的壓力，這是一種“短期投入以換取長(zhǎng)期回報(bào)”的選擇。
短期內(nèi)，銀行的利差存在一定壓力，但影響是有限的。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，取消全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率下限會(huì)對(duì)銀行系統(tǒng)的凈利差產(chǎn)生一定程度的影響，但考慮到政策僅對(duì)邊際定價(jià)產(chǎn)生影響，因此對(duì)凈利差的影響相對(duì)較小。根據(jù)他的估算，如果全國(guó)新發(fā)放的按揭貸款利率下降30個(gè)基點(diǎn)，那么將對(duì)銀行系統(tǒng)在2024年的凈利差造成約0.5個(gè)基點(diǎn)的影響。
浙商證券首席銀行業(yè)分析師梁鳳潔也認(rèn)同這種看法。她的初步估算是，如果LPR不做調(diào)整，按揭貸款利率將會(huì)在6.5年后與新貸款持平。根據(jù)靜態(tài)計(jì)算，取消全國(guó)最低按揭貸款利率將導(dǎo)致銀行的息差額外下降8個(gè)基點(diǎn)，這種影響在6至7年內(nèi)是可控的。
從長(zhǎng)期來(lái)看，大多數(shù)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為這個(gè)舉措對(duì)銀行的基本面是有利的。
華創(chuàng)證券的分析師賈靖在研究報(bào)告中指出，新的政策措施有望刺激未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，提升房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，同時(shí)也有助于改善銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。
“取消本輪房貸利率下限有助于減少居民財(cái)務(wù)成本，同時(shí)降低首付比例也有助于減少購(gòu)房門(mén)檻，可能會(huì)刺激居民購(gòu)房需求進(jìn)一步增加?！蓖跻环宓墓浪泔@示，截至2024年4月末，全國(guó)343個(gè)城市中已經(jīng)有67個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。如果假設(shè)余下80%的城市也取消了房貸利率下限，則預(yù)計(jì)全國(guó)新發(fā)放的按揭貸款利率將從3.7%降至3.38%左右。在首付比例降至15%的情況下，每筆按揭貸款的年利息支出將減少約3%。”
王一峰進(jìn)一步指出，從居民的立場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)房需求預(yù)計(jì)會(huì)增加，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款的增長(zhǎng)。這部分原因在于房貸利率的下降和首付比例的降低;另一方面，地方政府購(gòu)買(mǎi)待售商品房作為保障性住房也有助于減少存貨商品房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在一定程度上有望改善居民的預(yù)期，激發(fā)購(gòu)房需求。從企業(yè)角度來(lái)看，保障性住房再融資有利于推動(dòng)“白名單”機(jī)制的實(shí)施，增加房企融資的可獲得性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放也有望進(jìn)一步增加。
“房屋貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是未竣工建筑的停止貸款風(fēng)險(xiǎn)，隨著政府房地產(chǎn)政策的不斷加強(qiáng)，居民申請(qǐng)停貸的意愿和可能性下降，銀行風(fēng)險(xiǎn)得以改善。”梁鳳潔認(rèn)為，一系列地產(chǎn)政策的出臺(tái)有望改善銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提振信貸需求，對(duì)銀行的基本面有利。
銀行股會(huì)否“隨風(fēng)而逐”
國(guó)聯(lián)證券在其研究報(bào)告中指出，截至2024年5月17日，申萬(wàn)銀行的市凈率僅為0.50倍，目前估值位于自2000年以來(lái)的5.8%分位水平，整體估值較為低廉。記者根據(jù)choice數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，截至5月21日，42家A股上市銀行的市凈率均不超過(guò)1.處于破凈狀態(tài)。其中，有25家銀行的市凈率低于0.6倍。
許多機(jī)構(gòu)認(rèn)為，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)政策將有助于提高銀行股估值表現(xiàn)。
銀行估值較低的主要原因是地產(chǎn)和城投等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成影響。國(guó)聯(lián)證券的分析師劉雨辰認(rèn)為，隨著地產(chǎn)“一攬子方案”的實(shí)施，有望緩解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和資金流壓力。
從股價(jià)角度來(lái)看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致銀行板塊估值被抑制的主要因素之一。在房地產(chǎn)增長(zhǎng)受到利好因素影響的背景下，銀行板塊和房地產(chǎn)板塊往往會(huì)出現(xiàn)共振行情。王一峰還提到，在2022年11月，政策對(duì)房地產(chǎn)融資方面的支持力度顯著增加，包括“第二支箭”政策的擴(kuò)大、發(fā)布了房地產(chǎn)金融16條措施以及“第三支箭”政策的出臺(tái)。在這段時(shí)間內(nèi)，銀行股與地產(chǎn)股的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.97.明顯高于歷史平均水平。
最近，銀行股也顯示了一定程度的復(fù)蘇跡象。據(jù) choice 數(shù)據(jù)顯示，上周銀行板塊(BK0475)的指數(shù)從 3215 點(diǎn)上漲至 3300 點(diǎn)以上。外資持續(xù)增持銀行板塊股票。上周，北向資金持有銀行板塊股票市值增加了 79.39 億元，在各行業(yè)板塊中排名第一。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！