政策作用下，房地產(chǎn)部分指標(biāo)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些好的跡象，但也要看到，目前多數(shù)房地產(chǎn)的指標(biāo)仍然處于下降之中，房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整階段，市場實質(zhì)性回暖仍需政策的進一步落地。
2024年5月17日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布一系列樓市重磅利好政策，內(nèi)容包括取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、降低居民購房首付比例最低至15%、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等?！?·17”新政被稱為“史詩級”救市政策，在業(yè)界引起極大關(guān)注。
3個月來，各地積極落實“5·17”新政，密集出臺配套政策和實施細則。政策作用下，市場效果初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)部分指標(biāo)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國商品房銷售額連續(xù)3個月降幅收窄，商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金連續(xù)2個月降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)2個月回升。但是受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)周期調(diào)整趨勢以及政策執(zhí)行力度等因素制約，目前多數(shù)房地產(chǎn)指標(biāo)仍處于下降之中，房地產(chǎn)市場實質(zhì)性回暖仍需政策的進一步落地。
“保交房”進入“深水區(qū)”
“保交房”是今年房地產(chǎn)工作重點，也是政策的重要發(fā)力點。從去年的“保交樓”到今年的“保交房”，一字之差，不僅體現(xiàn)出對保障購房人合法權(quán)益的重視，也意味著“保交房”工作步入“深水區(qū)”。在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，國務(wù)院副總理何立峰提出明確要求，“要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益”。6月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求的通知》，明確“白名單”項目實施推送反饋管理流程等，為優(yōu)化完善城市協(xié)調(diào)機制提出了多項可操作、可落地的工作舉措。6月24日召開的保交房政策培訓(xùn)視頻會議指出，要完善機制組成，健全項目推送反饋管理，加大項目修復(fù)力度;加強“白名單”的審核把關(guān);指導(dǎo)銀行做好融資支持;做好經(jīng)驗總結(jié)和經(jīng)驗推廣。會議要求，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機制，加強政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，用好保交房信息系統(tǒng)，建立定期調(diào)度和通報機制。
在各級政府、金融機構(gòu)和企業(yè)合力作用下，融資協(xié)調(diào)機制取得了積極進展。以保交房“大戶”河南為例，截至8 月8 日，河南省進入“白名單”項目610 個，499 個項目獲得銀行授信1021 億元，359 個項目落地354 億元。相比5 月底，新增211 個“白名單”項目，新增126 個項目獲得銀行授信。
廣東省城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制也取得了可喜的進展。截至7月末，全省已獲得銀行授信項目421個、授信額度1755億元，已獲得銀行發(fā)放貸款項目300個、融資金額856億元，民營和混合所有制房企開發(fā)項目的授信額度占總量的81%，獲得銀行發(fā)放貸款金額占總量的88.3%。
截至7月末，云南省共推送了145個“白名單”項目，其中138個項目通過授信審批額度達316.19億元，共有76個項目獲得貸款117.22億元。從房企所有制類型看，145個項目中有108個項目屬于民企或混合所有制房企開發(fā)的項目，占比達74.5%。
隨著融資“白名單”項目擴圍，越來越多的“問題項目”浮出水面。一方面，部分項目因不符合融資“白名單”條件，難以獲得資金支持，融資需求與項目合規(guī)性之間的矛盾突出;另一方面，部分“保交房”項目出現(xiàn)偷工減料、貨不對板、交付質(zhì)量問題。如何在防范金融風(fēng)險與滿足融資需求之間找到最佳平衡點，同時保證交付進度與交付質(zhì)量，成為“保交房”工作關(guān)注的重點。
收儲商品房“探路”
收儲商品房用作保障性住房是房地產(chǎn)去庫存的重要舉措，也是“5·17”新政的最大突破。央行為此專門設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房。6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在相關(guān)會議上，將收購已建成存量商品房用作保障性住房工作擴展至縣級以上城市。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至7月底，全國已有超60城出臺國資收購存量商品房用作保障房的政策，其中既有廣州、深圳、重慶、杭州、武漢、鄭州、長沙、天津等超大特大城市，也有廬江、濟源等縣級城市。目前全國已有32個市縣發(fā)布了項目收購細則，超過20個市縣已經(jīng)完成公告。
收儲商品房用作保障性住房，既可以促進商品房去庫存和開發(fā)商銷售回款，又推動了地方政府完成保障房籌集任務(wù)，還提振了樓市信心，可謂一舉多得。但是政策落地執(zhí)行仍存在諸多難點和堵點。一是地方財政吃緊影響政策執(zhí)行力度;二是保障房運營成本與收益不匹配，商業(yè)可持續(xù)性存在不確定性，從而影響了收購主體的收儲意愿;三是保障房需求與商品房庫存的錯位(商品房庫存集中在三四線城市，而保障房需求集中在一二線城市)，削弱了政策實施效果;四是制度設(shè)計和操作細則沒有成熟經(jīng)驗可供參考，造成政策落地時間拉長、難度加大。
受這些因素影響，目前收儲商品房推進進度低于預(yù)期。盡管央行推出了3000億元保障性住房再貸款用以支持地方國有企業(yè)收購未售商品房，但實際落地情況并不理想。據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至6月末，保障性住房再貸款余額僅為121億元。
從目前已經(jīng)發(fā)布商品房收儲公告的城市來看，普遍設(shè)置了比較嚴苛的條件。以最新出臺收儲政策的深圳為例，房源條件包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢;戶型面積合適，原則上項目(房源)主力戶型面積應(yīng)滿足深圳保障性住房戶型、面積(65平方米以下)要求;生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對完善等宜居條件;手續(xù)齊全，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。
在收購價格方面，多數(shù)城市要求以同地段保障性住房重置價格作為參考上限(土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤)，對于收儲轉(zhuǎn)作保租房的可以以收益法進行測算。
中信證券預(yù)計，隨著深圳等重點城市實施方案落地，收購存量商品房作為保障性住房進度將在9月之后明顯提速，5000億元以上的銀行貸款支持在年內(nèi)可以到位。
住房“以舊換新”發(fā)力
如果說直接收儲商品房用作保障房尚存在諸多難題，那么蓬勃興起的住房“以舊換新”則可能對市場起到“四兩撥千斤”的作用。中銀證券近日在一份報告中表示，“以舊換新”是屬于貫通一二手房市場、買與賣市場的政策創(chuàng)新，對一二手房聯(lián)動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業(yè)務(wù)量增加等都有積極的作用。對于購房者而言，“以舊換新”有效縮短置換周期、解決流暢交易銜接問題，降低違約損失，有效降低置換成本。對于市場而言，理論上政策有助于城市加快商品房流通性，先帶動二手房成交，再帶動新房成交，起到幫助新房庫存去化的效果。
截至目前，包括四大一線城市在內(nèi)，全國已有超90個城市表態(tài)支持住房“以舊換新”，各地根據(jù)自身情況，探索出了多種模式，包括幫賣模式、收購模式、“舊轉(zhuǎn)保”模式(即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運營)、補貼模式等。當(dāng)前參與“以舊換新”活動的新房房源以國企項目占主導(dǎo)，“以舊換新”實施范圍一般限制在本城市區(qū)域內(nèi)，不過近日無錫率先推出的商品房異地“以舊換新”則突破了城市界限，將蘇州、常州的二手房也納入換購范圍。
中銀證券認為，雖然目前多數(shù)城市仍處于試點期，試點規(guī)模普遍較小、舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制，隨著未來各地政策逐步推進，以及政府對政策的通盤考慮，規(guī)模有望進一步擴圍，政府支持力度也有望進一步加大。
需求端政策進一步放松
“5·17”新政以來，全國積極落實降首付、降利率等政策，大大緩解了居民的購房壓力，降低了購房門檻。
5月24日，廣東19城率先調(diào)整房貸政策，首套首付最低15%二套最低25% 取消利率下限。5月27日，上海市住建委聯(lián)合多部門印發(fā)通知，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策等九條政策措施。5月29日，深圳也下調(diào)了個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。6月26日，北京住建委聯(lián)合多部門發(fā)布樓市新政，宣布首套房最低首付比例調(diào)整至20%，5年期以上首套房貸利率下限調(diào)整為3.5%，住房公積金貸款額度最高提升至160萬元等政策措施。至此，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的四大一線城市均對購房首付比例和貸款利率做出重大調(diào)整。其他省份或城市也在“5·17”新政后主動落實了降首付、降貸款利率的政策。
從房貸利率水平看，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，7月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比6月下滑11BP、12BP至3.29%、3.70%，均為2014 年以來最低水平。首套、二套房利率最低水平已經(jīng)分別降至2.95%、3.10%。
除降首付、降利率之外，各地限價政策也開始松動。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，包括沈陽、蘭州、鄭州、寧德等城市在內(nèi)的多個城市明確不再實施新建商品銷售價格指導(dǎo)，而陽江、珠海、蕪湖等城市也對限價政策進行了優(yōu)化調(diào)整。一些城市雖未明確取消限價，但開發(fā)商的主動降價行為也受到政府部門的寬容對待。
市場初現(xiàn)回穩(wěn)跡象
國家統(tǒng)計局最新公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資等數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，但是在一系列利好政策作用下，部分房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅開始收窄。1~7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，降幅比1~6月份收窄0.4個百分點，已是連續(xù)2個月收窄;新建商品房銷售額同比下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點，連續(xù)3個月收窄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降21.3%，降幅收窄1.3個百分點，也是連續(xù)2個月收窄;7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.22.連續(xù)2個月回升。
從不同城市政策效果看，一二線城市政策效果更為明顯。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月北京二手房合計住宅網(wǎng)簽套數(shù)達到了15575套，環(huán)比增長3.9%，同比增長60.2%，創(chuàng)去年3月以來的月度新高。上海二手房網(wǎng)簽總量達20380套，雖然比6月的峰值有所下降，但對比去年同期，仍增長了約45%。二線城市中，成都7月份二手房成交突破2萬套，環(huán)比增長19.2%，同比增長38.3%。
從數(shù)據(jù)上看，主要城市二手房成交增長明顯，一方面由于二手房定價機制更為市場化，有利于成交達成;另一方面也說明我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。不過，隨著限價政策松綁，新建商品房也將進入以價換量時代，并對商品房去庫存產(chǎn)生重要影響。
盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些好的跡象，但也要看到，目前多數(shù)房地產(chǎn)的指標(biāo)仍然處于下降之中，房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整中。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華在新聞發(fā)布會上提到，下階段，要按照中央政治局會議精神，落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。更多股票資訊，關(guān)注財經(jīng)365！