“517樓市新政”滿(mǎn)月，效果如何？

  被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“史詩(shī)級(jí)利好”的“517樓市新政”推出一月后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了具有風(fēng)向標(biāo)意義的70城房?jī)r(jià)指數(shù)。

  單從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍處下降趨勢(shì)，且降幅未能得到有效縮小。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日的數(shù)據(jù)顯示，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅略有擴(kuò)大。5月份，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，已連續(xù)12個(gè)月下跌，跌幅比4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%，連續(xù)13個(gè)月環(huán)比下跌。

  從各線(xiàn)城市具體情況來(lái)看，大趨勢(shì)下，此前數(shù)次支撐起全國(guó)房?jī)r(jià)的一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了較大降幅。5月份，一、二、三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.7%、0.7%、0.8%，降幅分別較上月擴(kuò)大0.1、0.2、0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在70城中，僅剩上海與太原兩城的新房房?jī)r(jià)環(huán)比有所上漲。

  二手住宅價(jià)格則維持降勢(shì)。70個(gè)大中城市的各大中小戶(hù)型二手住宅價(jià)格5月同比、環(huán)比均全員“飄綠”。其中，31個(gè)城市環(huán)比跌超1%，占比44%，4個(gè)一線(xiàn)城市均位列其中，價(jià)格下行壓力較高。

  “要有耐心?！倍嗝禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，5月份一般屬于傳統(tǒng)上的樓市淡季，而“517樓市新政”在5月份中下旬才推出，各地進(jìn)一步具體落地的時(shí)間已接近月底。且市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)變動(dòng)需等待銷(xiāo)售端變化的傳導(dǎo)，因此在各類(lèi)因素疊加下，5月樓市價(jià)格不及預(yù)期存在一定客觀原因。

  但上述地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家均提醒到，當(dāng)前市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)依然明顯，這也表明目前價(jià)格市場(chǎng)仍然缺乏足夠的上漲信心，行業(yè)調(diào)整趨勢(shì)仍在。而二手住宅價(jià)格的持續(xù)較大幅度下降，也在一定程度上反映出整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力仍“有增無(wú)減”。

  一、上海、太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲

  當(dāng)前，上海樓市價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海新房?jī)r(jià)格已連續(xù)24個(gè)月保持上漲，是本輪房?jī)r(jià)波動(dòng)以來(lái)，70城中唯一延續(xù)新房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的城市。2024年1~5月，上海新房平均房?jī)r(jià)較去年同期上漲了4.3%，創(chuàng)70城中最大漲幅。

  更直接的信息來(lái)自上海對(duì)房地產(chǎn)的投資。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，同為一線(xiàn)城市，廣州和北京在2024年1~4月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別下降了4.4%、1.3%，而上海則逆勢(shì)保持著8%的高增速。

  “上海房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺得益于政策落地的力度與速度，”在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪看來(lái)，“517樓市新政”后，上海率先松綁領(lǐng)銜一線(xiàn)城市，并且新政松綁力度明顯加大、涉及內(nèi)容更廣，在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，刺激購(gòu)房需求釋放，增強(qiáng)價(jià)格上漲動(dòng)力。

  “此外，近期上海新房高端優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目持續(xù)火熱，或在一定程度上助力總體價(jià)格漲勢(shì)堅(jiān)挺。”關(guān)榮雪向時(shí)代財(cái)經(jīng)補(bǔ)充道。

  “517樓市新政”推出十天后，上海就在一線(xiàn)城市中率先出手，對(duì)樓市限購(gòu)、住房信貸、“以舊換新”等9項(xiàng)市場(chǎng)熱議政策做出優(yōu)化調(diào)整。多家媒體報(bào)道，上海政策落地后，看房人數(shù)擠滿(mǎn)售樓處，有樓盤(pán)需拉出圍欄排隊(duì)分流。

  其中，上海高端住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆。6月初，備案均價(jià)為10.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)段約為934萬(wàn)元/套～6628萬(wàn)元/套的上海普陀區(qū)某樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)僅2小時(shí)，422套房源就全部售罄，總銷(xiāo)售額達(dá)61.78億元。

  “不宜對(duì)上海樓市過(guò)于樂(lè)觀，”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，上海新房銷(xiāo)售定價(jià)仍受較多主客觀因素影響，且火熱的高端住宅市場(chǎng)拉高了新房成交均價(jià)，因?yàn)閮H憑新房?jī)r(jià)格難以完整反映出上海樓市的實(shí)際情況。

  根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，今年3月初，上海第三批次19個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目集中入市，共計(jì)推出住宅5216套，備案均價(jià)就達(dá)到了96386元/平方米，其中6個(gè)項(xiàng)目的備案均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到17萬(wàn)元/平方米。

  4月初，上海第四批次新房批量供應(yīng)，共有25個(gè)樓盤(pán)推貨，房源數(shù)達(dá)到5536套，備案均價(jià)達(dá)到85201元/平方米，25個(gè)項(xiàng)目中，備案均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，供應(yīng)面積占比約32.6%。

  此外，盧文曦還指出，上海是一個(gè)以二手房為主的存量市場(chǎng)，在完成市場(chǎng)化的二手房領(lǐng)域，上海二手住宅價(jià)格也并不是很樂(lè)觀。

  從數(shù)據(jù)來(lái)看，與持續(xù)堅(jiān)挺的新房房?jī)r(jià)不同，上海二手房?jī)r(jià)格面臨著較大下行壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月后，上海二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月走低。今年1~5月，上海二手房平均價(jià)格更是同比跌去了6.6%，跌幅較此前進(jìn)一步擴(kuò)大。

  除了上海外，本輪70城市房?jī)r(jià)最大的黑馬莫過(guò)于太原。

  從城市層面來(lái)看，在大多數(shù)城市價(jià)格面臨下行壓力時(shí)，太原與上海是5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比唯二上漲的城市。此外，太原新房房?jī)r(jià)環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月維持上漲態(tài)勢(shì)，5月環(huán)比漲幅為0.1%。

  對(duì)于太原新房?jī)r(jià)格的上漲，盧文曦認(rèn)為，太原作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，樓市基本面本身就不算太差。此外，還有太原紓困政策開(kāi)展較早，政策力度大，持續(xù)性也強(qiáng)等因素。“不過(guò)太原房?jī)r(jià)此前也曾有過(guò)逆勢(shì)上漲的情形，但后續(xù)并未持續(xù)，未來(lái)太原樓市價(jià)格仍有待觀察。”

  在政策紓困方面，早在2022年5月，太原市就已經(jīng)放開(kāi)首套房限購(gòu)政策。此后，除了下調(diào)首付比例、公積金貸款優(yōu)化等政策調(diào)整外，太原還曾在2023年推出過(guò)支持居民換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅的相關(guān)利好政策。

  從實(shí)際效果來(lái)看，太原市的諸多紓困措施也一定程度上支持了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，但政策刺激效果卻較難持續(xù)。例如在率先放開(kāi)限購(gòu)后的2022年6月，太原新房?jī)r(jià)格一舉逆轉(zhuǎn)頹勢(shì)中，止跌回升上漲0.1%，但此后的7月，隨著市場(chǎng)對(duì)刺激政策的消化，太原新房?jī)r(jià)格再度走低。

  二、政策效果可能在6月份開(kāi)始體現(xiàn)

  從樓市的銷(xiāo)售端來(lái)看，“517樓市新政”的效果并不差，甚至稱(chēng)得上立桿見(jiàn)影。

  根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市整體新房找房熱度環(huán)比上漲5%。其中，一、二、三線(xiàn)城市分別上漲7%、5%、3.3%，實(shí)現(xiàn)各線(xiàn)城市找房熱度的全面上揚(yáng)。

  不僅是找房熱度的回升，成交量也實(shí)打?qū)嵱兴嘏?

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~5月份，新建住宅銷(xiāo)售面積雖同比下降23.6%，但降幅較此前1~4月份出現(xiàn)收窄。中指研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也印證了這一好轉(zhuǎn)現(xiàn)象，5月份，其監(jiān)控的100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)2%，TOP100房企5月單月銷(xiāo)售額同樣環(huán)比增長(zhǎng)了4.95%。

  新政之后的端午假期，雖然僅有3天時(shí)間，但其新房成交量遠(yuǎn)超新政前有著5天時(shí)間的五一小長(zhǎng)假。

  根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年端午假期(6月8日~6月10日)重點(diǎn)13城新建商品住宅成交3905套。和新政前的五一假期相比，13城中，除南京略顯失力，其余12城端午假期新房成交熱度均高于五一小長(zhǎng)假。其中青島、武漢、杭州等6城日均成交量增長(zhǎng)翻倍，北上廣深熱度全部出現(xiàn)上升跡象，日均成交量增長(zhǎng)超50%。

  “樓市政策的效果往往都是循序漸進(jìn)的，”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于股市等其他市場(chǎng)，各地都有著相對(duì)獨(dú)立的行情。且房地產(chǎn)市場(chǎng)更貼近生活，決策成本也更高更復(fù)雜，因此樓市政策有著相對(duì)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程，政策也很少具有“爆炸性”。

  “以上海為例，5月17日，有關(guān)部門(mén)就出臺(tái)了相關(guān)利好政策，但上海根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整需要，直到5月27日晚，才證實(shí)落地系列新政。即便政策出臺(tái)當(dāng)晚就有激發(fā)購(gòu)房有意向，但相關(guān)看房購(gòu)房流程也很難在5月底之前完成，網(wǎng)簽等交易數(shù)據(jù)更是難以更新傳導(dǎo)影響房?jī)r(jià)。因此，僅以5月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)很難評(píng)論新政效果?！北R文曦表示。

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，5月以來(lái)，國(guó)家及熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)政策紓困需求端，提振了市場(chǎng)預(yù)期，但需求端邊際改善傳導(dǎo)仍需要時(shí)間，具體來(lái)看，政策效果可能在6月份才開(kāi)始體現(xiàn)。

  不過(guò)，李宇嘉同樣提醒道，當(dāng)前一二三線(xiàn)城市，新房、二手房?jī)r(jià)格降幅均有擴(kuò)大的趨勢(shì)，這也意味著未來(lái)政策落地還有待進(jìn)一步強(qiáng)化?！耙环矫妫瑖?guó)家部署的再貸款存量收購(gòu)一直未有落地，另一方面，盡管按揭利率不設(shè)下限，但近期首套房利率較新政前僅下降30個(gè)基點(diǎn)左右，相較于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率(10年期國(guó)債利率)還是比較高?！?/strong>